Entrega das chaves: o que o comprador deve verificar neste momento

A entrega das chaves é o momento mais esperado por quem compra um imóvel na planta. Mas, antes de assinar o recibo e assumir a posse, o comprador precisa passar por uma série de etapas que envolvem checagens técnicas, documentação e prazos legais. Ignorar esses procedimentos pode significar enfrentar problemas que poderiam ter sido corrigidos antes da mudança.

O memorial descritivo como ponto de partida

O memorial descritivo é o documento que contém todas as especificações técnicas da unidade adquirida e das áreas comuns. Registrado em cartório, ele tem caráter oficial e serve como referência para o comprador comparar o que foi prometido com o que foi efetivamente entregue.

Construtoras de grande porte, como a MRV, disponibilizam esse documento aos compradores e o utilizam como base para os procedimentos de vistoria. O memorial permite verificar desde materiais empregados – como piso e esquadrias – até itens de acabamento. E qualquer divergência em relação ao que foi registrado pode ser objeto de ajuste antes da assinatura do recibo.

O que dizem as especificações contratuais

Boa parte dos dados do memorial descritivo é de natureza técnica, como movimentações de terra e fundação. Mas os elementos que dizem respeito ao imóvel em si — revestimentos, louças, metais, tipo de piso — merecem atenção redobrada.
Se a construtora entregar algo diferente do que consta no memorial ou do que foi veiculado em campanhas publicitárias, o comprador pode exigir correção ou indenização.

O que avaliar na vistoria do imóvel

A vistoria é um direito do comprador e, na maior parte dos contratos do mercado imobiliário, condição para a entrega das chaves. Incorporadoras como a MRV preveem esse procedimento como etapa obrigatória, geralmente acompanhado por um representante técnico da obra.

Esquadrias, portas e janelas

As esquadrias devem ser inspecionadas quanto a arranhões, lascas e pintura danificada. O comprador deve testar as fechaduras das portas pelos dois lados e verificar se persianas e venezianas abrem e fecham sem ruídos.

Na vedação, um teste simples: fechar todas as janelas, escurecer o ambiente e observar pontos por onde a luz externa passa com intensidade. Isso pode indicar falhas que, em dias de chuva, podem se tornar infiltrações.

Piso e contrapiso

Além da inspeção visual, o comprador pode usar um objeto rígido, como um cabo de vassoura, para dar batidas de verificação no piso. Um som de estrutura "oca" indica perda de aderência com o substrato, com risco futuro de descolamento.

Desníveis também devem ser checados, especialmente na transição entre cômodos. Uma régua de nível é o instrumento ideal, mas uma bolinha de gude pode revelar diferenças de caimento.

Instalações elétricas e de gás

Interruptores e tomadas precisam estar nos locais previstos no projeto, e todos os circuitos devem estar identificados no quadro de luz. Para a instalação de gás, o ideal é contratar um profissional capacitado, dado o risco de explosão ou intoxicação. Se não houver fogão ou aquecedor instalado no momento da vistoria, o item deve constar no relatório.

Hidráulica

A parte hidráulica lidera as reclamações pós-entrega, segundo dados do setor imobiliário. O comprador deve abrir todas as torneiras e observar se a água escoa com pressão adequada — vazão reduzida pode indicar obstrução na tubulação. As descargas dos vasos sanitários devem ser acionadas em sequência para verificar pressão e possíveis infiltrações. Despejar água no chão com um balde ajuda a conferir o caimento do piso.

Paredes e teto

A avaliação visual deve buscar manchas, trincas e falhas na pintura. Áreas úmidas com divisórias de drywall exigem atenção redobrada. No forro de gesso, manchas de umidade são sinal de vazamento em andamento.

Áreas comuns e garagem

A vistoria não se limita ao interior da unidade. O comprador deve verificar se as áreas de lazer — piscina, academia, espaço gourmet — correspondem ao que foi prometido em materiais de divulgação e no memorial. Na garagem, a distribuição das vagas deve ser conferida, assim como a presença de obstáculos ou anteparos que possam danificar o veículo.

O fluxo documental após a obra concluída

Antes da entrega das chaves, a construtora precisa obter o Habite-se, documento emitido pela prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado. A partir daí, inicia-se a etapa de financiamento bancário ou quitação do saldo restante.

O comprador entrega a documentação ao banco, passa por análise de crédito, assina o contrato de financiamento e quita o saldo devedor com a construtora. Só então recebe oficialmente as chaves.

A assinatura do recibo de entrega de chaves é o marco legal da transferência de posse. A partir dela, o comprador assume responsabilidades como pagamento de condomínio e IPTU — antes, todo o ônus era da construtora. A MRV, por exemplo, emite o recibo de quitação dessas despesas após o pagamento integral das parcelas devidas à construtora pelo comprador.

Prazos e o que fazer em caso de atraso

A legislação brasileira concede à construtora uma tolerância de até 180 dias após a data prevista para conclusão da obra. Se esse prazo for ultrapassado, o Código de Defesa do Consumidor (CDC) dá ao comprador três opções: exigir o recebimento do imóvel, aceitar outro equivalente ou rescindir o contrato.

Na prática, os prazos de entrega variam conforme o porte da obra. Empreendimentos de grande escala costumam ter cronogramas mais estruturados, mas o planejamento logístico envolve múltiplas frentes de obra, fornecedores e aprovações municipais, o que pode impactar o cumprimento do calendário inicial.

Em atrasos prolongados, o comprador pode ainda pleitear indenização por danos morais, desde que comprove prejuízo concreto, como despesas extras com aluguel ou moradia temporária.

Quando o imóvel não corresponde ao memorial

A regra de ouro é: só assinar o termo de vistoria se tudo estiver em ordem. Se houver problemas, o comprador deve solicitar os reparos por escrito antes de receber as chaves.

Em geral, construtoras consolidadas costumam realizar reparos simples no mesmo dia e correções mais complexas em até 30 dias e podem convocar o comprador para uma segunda vistoria após os ajustes.

Caso a construtora se recuse a corrigir o problema, a orientação é buscar assessoria jurídica especializada em direito imobiliário.

Diferença de metragem

O Código Civil admite variação de até 5% para mais ou para menos na metragem do imóvel em relação à planta original. Diferenças dentro desse limite são consideradas toleráveis. Acima disso, a construtora pode ser responsabilizada pela compensação financeira.

Com a entrega das chaves formalizada, ocorre a primeira assembleia do condomínio, com eleição de síndico e conselho, aprovação de administradora e definição da previsão orçamentária. Estando tudo em ordem, o comprador está apto a ocupar o imóvel.

FAQ ― Perguntas frequentes

O que é o memorial descritivo e por que ele é importante?

É um documento público registrado em cartório que especifica todas as características da unidade e das áreas comuns. Ele serve como referência para a vistoria e como prova em caso de descumprimento do prometido pela construtora.

Quais itens devem ser verificados durante a vistoria?

Esquadrias, portas, janelas, piso, instalações elétricas e de gás, hidráulica, paredes, teto, áreas comuns e garagem. Cada item deve ser comparado com o memorial descritivo.

O que fazer se o imóvel apresentar problemas na vistoria?

Não se deve assinar o termo de vistoria enquanto os reparos não forem realizados. Solicitar os ajustes por escrito. Reparos simples costumam ser feitos no mesmo dia; os complexos, em até 30 dias.

O que acontece se a construtora atrasar a entrega das chaves?

A legislação tolera até 180 dias de atraso após a data prevista. Ultrapassado esse prazo, o comprador pode exigir o imóvel, aceitar outro equivalente ou rescindir o contrato, com base no Código de Defesa do Consumidor.

O que é o Habite-se?

É o documento emitido pela prefeitura que atesta que a obra foi concluída conforme o projeto aprovado e atende às normas técnicas municipais. Sem ele, a entrega das chaves não pode ser formalizada.