O que verificar na vistoria antes de receber as chaves do apartamento?

Receber as chaves de um apartamento comprado na planta é uma das etapas mais esperadas da compra de um imóvel. Antes de assinar qualquer documento, no entanto, o comprador deve estar atento à vistoria.

É muito importante conferir o memorial descritivo, inspecionar esquadrias, pisos, instalações elétricas, hidráulica, paredes e áreas comuns, e exigir por escrito a correção do que estiver fora do acordado.

O que é o memorial descritivo e por que ele é tão importante?

O memorial descritivo é o documento oficial, registrado em cartório pela construtora, que especifica tudo o que foi prometido no imóvel: acabamentos, materiais, equipamentos e áreas comuns. Ele funciona como o guia legal da vistoria.

Tudo o que estiver descrito nele precisa estar presente e nas condições prometidas. Se houver divergência em relação ao memorial ou às campanhas publicitárias do empreendimento, o comprador pode exigir ajustes ou até indenizações.

Por que isso importa: O memorial descritivo tem valor jurídico. Sem consultá-lo durante a vistoria, você pode aceitar um apartamento que não corresponde ao que foi contratado.

Por que fazer a vistoria antes de assinar a entrega das chaves?

A vistoria é o principal instrumento de defesa do comprador. É ela que garante que o imóvel está nas condições prometidas. Se não estiver, esse é o momento de exigir reparos antes de assumir qualquer responsabilidade sobre o apartamento.

Após a assinatura do recibo de entrega das chaves, o comprador passa a ser responsável pelo IPTU, taxas de condomínio e pela manutenção do imóvel. Por isso, identificar problemas antes é o ideal.

O que verificar na vistoria do apartamento? Checklist completo:

1. Esquadrias, portas e janelas

• Verifique arranhões, lascas ou pintura danificada
• Teste as fechaduras por dentro e por fora (incluindo quartos, banheiros e entrada de serviço)
• Confira se as maçanetas estão instaladas sem folgas
• Abra e feche persianas e venezianas; verifique ruídos ou travamentos
• Teste de vedação: feche tudo e escureça o cômodo; pontos de luz intensa indicam vedação falha, que pode causar vazamentos em dias de chuva

2. Piso e contrapiso

• Bata com um cabo de vassoura, por exemplo, em pontos diferentes para checar se existe algum ponto “oco”, que perdeu aderência com o substrato
• Verifique desníveis (você pode usar uma régua de nível ou uma bolinha de gude)
• Atenção especial nas transições entre cômodos
• Observe riscos, manchas ou peças quebradas

3. Instalações elétricas

• Confirme se interruptores e tomadas estão nos locais indicados no projeto
• Verifique se todos os circuitos estão identificados no quadro de luz
• Se não dominar o assunto, leve um eletricista

4. Instalações hidráulicas

• Abra todas as torneiras e observe se a água escoa normalmente
• Cheque ralos para verificar entupimentos ou fluxo irregular
• Acione as descargas duas vezes em sequência — verifique pressão e sinais de infiltração
• Despeje água no piso do banheiro para checar o caimento correto

5. Paredes e teto

• Use um esquadro para verificar ângulos de 90° nas quinas
• Observe se há manchas, ondulações ou sombras na pintura
• Em áreas úmidas com drywall, inspecione com atenção: impactos causam trincas
• Olhe o teto: manchas de umidade no gesso indicam vazamentos vindos de cima

6. Instalações de gás

• Confirme a presença dos pontos de gás previstos no memorial
• Se não houver fogão ou aquecedor instalado, registre no relatório de vistoria
• Recomendação: leve um profissional habilitado; o risco de intoxicação e explosão exige atenção especializada

7. Áreas comuns e externas

• Compare o que foi entregue com o que foi prometido no memorial e no material de marketing
• Verifique garagem: distribuição de vagas, obstáculos, acesso
• Inspecione piscina, academia, espaço gourmet, quadras poliesportivas e demais espaços

8. Documentação

Antes de assinar o termo de vistoria, confirme que você está recebendo:

• Recibo de entrega de chaves
• Manual do proprietário
• Certidão de Habite-se
• Comprovante de individualização da matrícula do apartamento
• Recibo de quitação (se todas as parcelas já foram pagas)

O que fazer se o imóvel não estiver de acordo com o memorial?

Não assine o termo de vistoria enquanto houver pendências. Mesmo que um engenheiro ou arquiteto esteja presente, mantenha sua posição. Documente tudo:

1. Fotografe cada problema identificado
2. Anote no relatório de vistoria com descrição e localização
3. Exija o registro dos itens pendentes por escrito
4. Aguarde os reparos antes de assinar

Construtoras com processos pós-obra bem estruturados, como a MRV, costumam disponibilizar equipes técnicas dedicadas à vistoria e ao atendimento de pendências antes da entrega das chaves.

"A vistoria antecipada é feita, geralmente, até 90 dias antes da entrega das chaves. É nesse momento que o proprietário irá verificar as instalações do imóvel, como a parte elétrica, hidráulica, entre outros itens, para certificar-se de que está tudo funcionando corretamente", explica Kátia Lobo, diretora de Qualidade, Segurança do Trabalho e Meio Ambiente da MRV&CO.

Qual é o prazo tolerado para diferença de metragem?

A legislação brasileira permite uma variação de até 5% para mais ou para menos em relação à área contratada. Dentro dessa margem, a diferença é legalmente aceitável e não gera direito a compensação financeira.

Se a variação ultrapassar 5%, a construtora pode ser responsabilizada, cabendo indenização ou correção. Nesse caso:

• Tente negociar diretamente com a construtora primeiro
• Se houver impasse, consulte um advogado especializado em direito imobiliário
• Se o problema não inviabilizar a moradia, pode ser mais prático receber as chaves e entrar com ação judicial já residindo no imóvel

O que acontece se a entrega das chaves atrasar?

A empresa tem um prazo de tolerância de 180 dias após a data prevista de entrega. Caso esse prazo seja descumprido, o Código de Defesa do Consumidor assegura ao comprador três opções:

Opção	Descrição
Exigir o imóvel	Forçar a entrega do apartamento contratado
Aceitar equivalente	Receber outro produto ou serviço de valor equivalente
Rescindir o contrato	Cancelar a compra com direito à devolução dos valores pagos

Como formalizar o recebimento do imóvel?

Após a vistoria aprovada e os reparos (se houver) concluídos, o processo de entrega segue estas etapas:

1. Assinatura do recibo de entrega de chaves — marco legal da transferência de posse
2. Recebimento do manual do proprietário e demais documentos técnicos
3. Primeira assembleia do condomínio — eleição do síndico, conselho e aprovação da administradora
4. Emissão do recibo de quitação pela construtora (quando aplicável)

A partir da assinatura do recibo de chaves, o imóvel é legalmente seu e você assume todas as responsabilidades sobre ele.