Guia prático para desocupação de imóveis urbanos e rurais após o arremate

Uma das maiores dúvidas de quem participa de um leilão é sobre a ocupação dos imóveis. O que fazer se o imóvel estiver ocupado? A boa notícia é que existem procedimentos legais para garantir que o arrematante obtenha a posse do bem.

Em muitos casos da Franco Leilões, a desocupação acontece de forma amigável. Quando isso não é possível, a legislação prevê mecanismos judiciais para assegurar os direitos dos novos proprietários, de acordo com o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).

É seguro arrematar um imóvel ocupado?

Sim, desde que o comprador tenha ciência de que imóveis ocupados podem exigir tempo, planejamento e, eventualmente, custos adicionais para obtenção da posse. Portanto, o fato de um imóvel estar ocupado não impede sua compra, mas é um aspecto que deve fazer parte da análise do investimento.

Desocupação após a arrematação

Depois que a arrematação é concluída e toda documentação regularizada, o objetivo passa a ser a entrega da posse ao novo proprietário. Em imóveis ocupados, existem, basicamente, dois caminhos:

1. Desocupação amigável

Essa é a trilha mais comum e recomendada. Sempre que possível, busca-se primeiro uma solução consensual, orientam os especialistas da Franco Leilões.

Nessa etapa, pode ocorrer contato respeitoso com o ocupante, apresentação da documentação que comprova a arrematação, negociação de um prazo razoável para mudança e assinatura de um acordo de entrega das chaves.

Essa alternativa costuma ser mais rápida, menos desgastante e evita custos judiciais para ambas as partes. Em muitos casos, os próprios ocupantes preferem negociar um prazo para organizar a mudança.

2. Desocupação judicial

Quando não há acordo, o arrematante poderá recorrer ao Poder Judiciário para obter a posse do imóvel. Dependendo do tipo de leilão e da situação jurídica do imóvel, pode ser necessária uma ação de imissão na posse ou outro procedimento judicial adequado ao caso concreto.

O Judiciário poderá determinar a desocupação quando estiver comprovado o direito do arrematante.

Em linhas gerais, o procedimento costuma seguir estas etapas:

1. O advogado reúne toda a documentação da arrematação;
2. É proposta a ação judicial;
3. O juiz analisa o pedido;
4. Caso preenchidos os requisitos legais, pode ser concedida medida para desocupação;
5. Se o ocupante não sair voluntariamente, a ordem poderá ser cumprida por oficial de justiça, com apoio policial quando autorizado pelo juiz.

Por fim, não existe um prazo único para a duração desses processos, que dependem do tipo de leilão, das comarcas responsáveis, existência de recursos e outros tópicos. Igualmente, não é permitido realizar a retirada do ocupante por meios próprios, trocando fechaduras ou impedindo o acesso ao imóvel, por exemplo.