Uma decisão recente do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG)
Com mais de 40 anos de atuação na área, Kênio afirma que a confusão ocorre pela mistura entre os conceitos de fração ideal e rateio das despesas condominiais. “Primeiramente, por atuar há mais de 40 anos no setor imobiliário e da construção, é importante esclarecer que a Lei nº 4.591, a Lei de Incorporações, trata do rateio de despesas durante a construção de imóveis vendidos na planta. Nesse caso, quem compra o imóvel enquanto a obra está em andamento paga os custos conforme a fração ideal, ou seja, de acordo com o tamanho da unidade — quanto maior o imóvel, maior o valor pago pela construção”, explicou.
O problema, segundo o advogado, é que muitos construtores mantêm esse critério depois que o prédio fica pronto.
“Eles criam a convenção para ratear as despesas da obra com base na fração ideal e levam essa mesma lógica para o condomínio. Há quem diga que quem mora na cobertura deve pagar mais porque paga mais IPTU. Mas condomínio não é imposto: ele se refere ao uso e à manutenção das áreas comuns, que são utilizadas igualmente por todos os moradores. Essa é a grande confusão: a fração ideal serve para a fase de construção, não para dividir despesas das áreas comuns”, acrescentou.
Ainda de acordo com o especialista, áreas como salão de festas, corredores, lazer e portaria são usadas de forma igualitária, independentemente do tamanho do apartamento. “A própria lei estabelece que ninguém pode usar a área comum mais do que o outro. Se o uso é igual e não há benefício extra nos serviços, o porteiro não trabalha mais para a cobertura, então o pagamento deve ser igual”, afirmou.
A decisão do TJMG abre caminho para que moradores recorram à Justiça caso a assembleia do condomínio se recuse a alterar a convenção. “Em 2024, por exemplo, ganhamos uma ação em que nove coberturas processaram um condomínio de 384 apartamentos e receberam de volta R$ 1,3 milhão”, relatou.
A juíza responsável pelo caso destacou que a maioria em assembleia não pode criar regras que prejudiquem um único apartamento, que nunca teria quórum suficiente para alterar a norma.
A discussão também envolve outros casos. Lojas com entrada independente para a rua não devem pagar despesas de serviços que não utilizam, como portaria, lazer ou garagem, mas precisam contribuir com gastos estruturais, como manutenção do passeio, telhado e seguro contra incêndio.
Já moradores do térreo, mesmo sem usar o elevador, devem arcar com a manutenção básica do equipamento, por fazer parte da estrutura do prédio, podendo ser isentos apenas de despesas com reformas do elevador.
