Uma decisão proferida pela juíza Cláudia Costa Cruz Teixeira Fontes, da 5ª Vara Cível da Comarca de Belo Horizonte, determinou a nulidade de duas cláusulas da convenção de condomínio de um edifício no Bairro Lourdes, na Capital. As cláusulas anuladas se referiam à cobrança de despesas ordinárias, como custos administrativos, operacionais, de pessoal e de manutenção de áreas comuns, de forma diferenciada para as unidades de cobertura. As informações são do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG).
O caso foi movido por um condômino proprietário de uma cobertura, que representa uma fração ideal de 11,7831% do terreno total, em um condomínio com 16 unidades autônomas. O morador alegou que estava sendo prejudicado pelo critério de rateio baseado na fração ideal, especialmente porque os custos essenciais — como os gastos com portaria, segurança, limpeza e administração — beneficiam todas as unidades igualmente, independentemente do tamanho da área privativa. Um laudo pericial confirmou que, devido à sua fração ideal, a cobertura contribuía com um valor aproximadamente 101% superior às demais unidades, mesmo em relação a despesas de fruição igualitária, incluindo salários de funcionários, materiais de limpeza, manutenção de elevadores e sistemas de segurança.
Antes de ajuizar a ação, o condômino tentou resolver a situação administrativamente por meio de uma Assembleia Geral Extraordinária, mas a alteração no critério de rateio foi rejeitada.
O condomínio, por sua vez, defendeu a validade da Convenção Condominial, argumentando que o condômino, ao adquirir o imóvel, aceitou as normas livremente. Além disso, o condomínio sustentou que a cobertura tem área superior e características diferenciadas, como piscina e espaços de lazer exclusivos, o que exigiria um esforço maior de manutenção estrutural do edifício, justificando a cobrança proporcional.
Ao proferir a sentença, a juíza Cláudia Fontes reconheceu que a lei civil permite à Convenção de Condomínio estipular a forma de rateio, mas enfatizou que essa autonomia privada coletiva não é absoluta. A magistrada concluiu que impor o pagamento dobrado por serviços compartilhados de forma igualitária configura enriquecimento sem causa da coletividade dos demais condôminos em detrimento do condômino prejudicado.
A decisão judicial estabeleceu que a soberania da Assembleia Condominial, que havia rejeitado a mudança, encontra limites na vedação ao abuso de direito. A juíza determinou que o critério de rateio proporcional à fração ideal deve ser mantido apenas para despesas que variam conforme o valor ou tamanho do bem ou que valorizam o imóvel proporcionalmente. Isso inclui despesas relativas ao seguro da edificação, ao fundo de obras e às benfeitorias estruturais, além dos gastos com água e gás enquanto não houver medição individualizada.
Como consequência, o condomínio foi condenado a restituir ao condômino os valores pagos a mais, de forma simples (e não em dobro), desde a data da assembleia de revisão da convenção (17 de agosto de 2020) até a implementação do novo formato de cobrança. A cobrança foi considerada amparada por uma cláusula vigente da convenção. O montante exato deverá ser calculado na fase de liquidação de sentença. A decisão ainda está sujeita a recurso.
