Como declarar imóvel financiado no Imposto de Renda 2026: guia completo

Os contribuintes que adquiriram ou mantiveram imóveis financiados ao longo de 2025 devem observar regras específicas para a declaração do Imposto de Renda 2026.

Diferente de outros tipos de empréstimos, o financiamento imobiliário não deve ser registrado na ficha de "Dívidas e Ônus Reais", mas sim na ficha de "Bens e Direitos". A lógica da Receita Federal é que o valor declarado reflita o montante de capital efetivamente investido no patrimônio até a data de corte de 31 de dezembro de 2025.

A obrigatoriedade de declaração aplica-se a quem se enquadra nas regras gerais de rendimentos ou para quem possuía, em 31 de dezembro de 2025, a posse de imóveis ou terrenos com valor somado superior a R$ 300.000. No caso de contribuintes que seriam isentos, a apresentação torna-se obrigatória se o valor dos bens imóveis superar R$ 800.000.

Passo a passo na ficha de Bens e Direitos

O preenchimento correto da ficha de "Bens e Direitos" é a etapa mais crítica para evitar a retenção da declaração em malha fina. Abaixo, o detalhamento técnico das etapas necessárias para o registro de imóveis financiados:

Passo 1: Seleção do grupo e código do imóvel

O contribuinte deve acessar a ficha de “Bens e Direitos” e selecionar o grupo “01 – Bens Imóveis”. Dentro deste grupo, é obrigatório escolher o código que identifica a natureza do bem:

• Código “11” para apartamentos;
• Código “12” para casas;
• Código “13” para terrenos.

A escolha incorreta do código pode gerar divergências no cruzamento de dados com os cartórios de registro de imóveis.

Passo 2: Detalhamento no campo Discriminação

Neste espaço, o contribuinte deve redigir um histórico completo da aquisição. É necessário informar se o imóvel foi comprado à vista, financiado ou via consórcio.

Também devem constar o nome e o CPF ou CNPJ do vendedor, além dos dados da instituição financeira que concedeu o crédito. Informações como o número do contrato de financiamento, a quantidade de parcelas totais e quantas já foram quitadas auxiliam na transparência da declaração.

Passo 3: Registro da evolução dos valores pagos

Este campo não deve conter o valor total de mercado do imóvel, mas sim o custo de aquisição acumulado.

Se o financiamento foi contratado em 2025, o campo “Situação em 31/12/2024” deve ser preenchido com R$ 0,00.

No campo “Situação em 31/12/2025”, o contribuinte deve informar a soma de todos os valores desembolsados no ano: entrada (sinal), parcelas mensais (incluindo juros e taxas), além de eventuais usos do FGTS e custos cartorários.

Passo 4: Dados de registro e inscrição municipal

O programa da Receita Federal exige campos específicos para a localização e identificação formal do bem. Devem ser preenchidos:

• Endereço completo,;
• Número da inscrição municipal (IPTU);
• Data de aquisição,;
• Matrícula do imóvel;
• Nome do cartório de registro.

Caso o imóvel ainda não possua matrícula (como em casos de imóveis na planta), esses campos podem ser preenchidos na declaração do ano seguinte ao registro.

Uso do FGTS e despesas de corretagem

Caso o comprador tenha utilizado o FGTS para abater o saldo devedor ou como entrada, o valor deve ser declarado em duas frentes.

1. O montante deve ser somado ao valor do imóvel na ficha de “Bens e Direitos” para atualizar o custo de aquisição;
2. O mesmo valor precisa ser registrado na ficha de “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, sob o código “04”, informando a Caixa Econômica Federal (CNPJ 00.360.305/0001-04) como fonte pagadora.

Já as despesas com comissão de corretagem pagas no momento da compra devem ser informadas na ficha “Pagamentos Efetuados”, utilizando o código “72 – Corretor de Imóveis”.

É necessário identificar o beneficiário pelo nome e CPF (ou CNPJ da imobiliária) e o valor total pago. Esses custos também podem ser incorporados ao valor total do imóvel na ficha de bens, ajudando a reduzir o imposto sobre ganho de capital em uma venda futura.

Construtoras como a MRV, uma das principais operadoras do Minha Casa Minha Vida no Brasil, fornecem ao comprador toda a documentação necessária para o uso do FGTS, o que facilita o preenchimento correto dessas informações na declaração do Imposto de Renda.

“O FGTS é um funding essencial para a Habitação Popular”, destaca Edmil Adib, Diretor de Crédito Imobiliário e Relações Institucionais com Bancos da MRV. Segundo o executivo, o fundo é hoje o principal mecanismo capaz de sustentar a demanda do setor e atender uma grande parcela da população com perfil aderente às regras do Minha Casa, Minha Vida.

Imóveis na planta e múltiplos proprietários

Imóveis adquiridos na planta ou ainda em construção seguem a mesma lógica de fluxo de caixa. No campo “Situação em 31/12/2025”, o contribuinte informa apenas o total desembolsado para a construtora ou incorporadora até aquela data. Na “Discriminação”, deve-se detalhar o nome e CNPJ da empresa vendedora e as condições do contrato.

Para propriedades com mais de um dono, a regra varia conforme o regime de bens:

• Comunhão parcial ou universal: a Receita Federal orienta que o imóvel seja declarado integralmente por apenas um dos cônjuges
• Separação total ou sócios: cada proprietário deve declarar sua respectiva quota-parte individualmente em sua própria declaração, especificando o percentual de posse e os dados dos demais coproprietários no campo de discriminação

Reformas e benfeitorias

Gastos com reformas e ampliações realizados em 2025 podem ser adicionados ao valor do imóvel para atualizar o custo de aquisição, desde que o contribuinte possua notas fiscais e recibos que comprovem os pagamentos.

Essas despesas devem ser registradas na ficha “Bens e Direitos” sob o código “17 – Benfeitorias”. Não é permitida a atualização do valor do imóvel com base apenas na valorização de mercado; apenas investimentos comprovados podem alterar o saldo declarado.

FAQ ― Perguntas Frequentes

Devo declarar o valor total da dívida do financiamento em "Dívidas e Ônus Reais"?

Não. Imóveis financiados com garantia do próprio bem (alienação fiduciária) devem ter apenas os valores efetivamente pagos informados na ficha de "Bens e Direitos".

O que acontece se eu declarar o valor total do imóvel de uma vez?

Isso pode gerar inconsistências patrimoniais visto que a Receita Federal entenderá que você teve renda suficiente para quitar o bem à vista, o que pode levar à malha fina.

Como declarar um imóvel comprado por um casal em comunhão parcial de bens?

O casal deve escolher um dos dois para declarar 100% do imóvel. O outro cônjuge não precisa mencionar o bem, mas deve informar na sua declaração que os bens comuns estão na declaração do parceiro.

Posso incluir os juros do financiamento no valor do imóvel?

Sim. No caso de financiamentos, os juros, taxas e seguros pagos ao banco integram o custo de aquisição do imóvel e devem ser somados ao valor declarado anualmente.