Mercado imobiliário de BH tem demanda maior que a oferta, diz Lafetá

O mercado imobiliário de Belo Horizonte e Nova Lima vive um cenário de demanda aquecida e redução dos estoques. Apesar do volume de lançamentos, a oferta de novas habitações ainda está abaixo da necessidade, segundo Raphael Lafetá, presidente do Sinduscon-MG.

No episódio 50 do Itatiaia Negócios Cast, Raphael Lafetá conversa com Leonardo Bortoletto sobre os fatores que influenciam o mercado imobiliário, o aumento dos apartamentos compactos, o custo da construção, as dificuldades de financiamento e os caminhos para ampliar a oferta de imóveis.

A entrevista também aborda o impacto da construção civil na economia, a legislação municipal, a readequação do centro de Belo Horizonte e as perspectivas para quem pretende comprar um imóvel.

Leia a entrevista completa:

Leonardo Bortoletto: O que está por trás desse crescimento de vendas de imóveis em Belo Horizonte e de Nova Lima? Vamos começar de maneira focada aqui no nosso quintal.

Raphael Lafetá: Primeiro, as pessoas vão morar. Eu acho que não tem como falar que o mercado não está aquecido diante da pujança dessas duas regiões que você falou. O que aconteceu é que os estoques foram diminuídos e aí você tem essa expressão percentual de venda. O que a gente precisa é renovar esses estoques. Então, você tem uma demanda reprimida aí para novas habitações, a população está crescendo, novas formações de domicílios acontecem todo ano e a gente precisa atender.

Leonardo Bortoletto: Então está explicado: eu tenho baixo estoque e muita gente procurando. Por isso, talvez, esse grande volume de lançamentos em comparação ao que se vende, porque dá a impressão de que toda semana tem lançamento novo. Não sei se está acompanhando em venda, mas os lançamentos estão se preparando para o futuro, é isso?

Raphael Lafetá: Os lançamentos estão preparando para o futuro e eles estão aquém da necessidade. Precisamos lançar mais.

Leonardo Bortoletto: Se a gente pegar os estoques das cidades comparados a Belo Horizonte, na região metropolitana, você tem Curitiba na frente, você tem Goiânia na frente da nossa. E, se pegar só Belo Horizonte, Uberlândia tem mais estoque do que Belo Horizonte de imóveis para vender. Dado importante comparativo, porque exatamente isso sinaliza talvez uma mudança estrutural da maneira com a qual o mercado imobiliário está se configurando para o futuro?

Raphael Lafetá: Eu acho que não. O estrutural que tem nisso aí, a resposta é legislação, que não favorece, vamos falar assim, o aumento de lançamentos para proporcionar aumento de vendas. Se você pegar aí um dado importante, Belo Horizonte, no último censo, perdeu quase 50 mil habitantes. Para onde eles foram?

Por isso você tem a pujança do mercado de Nova Lima, que abriu as portas, entendeu essa demanda e liberou lá essas construções e os lançamentos que a gente vê hoje lá no bairro Vila da Serra, no Vale do Sereno.

Leonardo Bortoletto: Eu não sei se é o impacto que eu recebo como usuário, como simplesmente espectador das campanhas publicitárias dos imóveis, mas eu vejo um volume muito grande de propaganda de empreendimentos com um quarto. Isso é um fenômeno mesmo? Isso é só uma percepção minha ou aumentou realmente? O que explica esse fenômeno de um quarto?

Raphael Lafetá: Aumentou, e aumentou por uma simples razão: os imóveis ficaram mais caros e, para caber no bolso, eu tenho que ter uma metragem quadrada menor. Então, não só os imóveis ficaram mais caros, mas os terrenos também estão escassos.

Então, para você otimizar o valor do imóvel, o valor do terreno, que, com a escassez de terreno, aumenta o preço da área, você tem que diminuir o tamanho para caber no bolso do cidadão.

Além disso, você tem também uma formação que a gente chama de famílias unipessoais, ou família de uma pessoa só. Ou aquele estudante que vem do interior para estudar, ou o trabalhador que não precisa montar sua residência fixa na cidade e está ali só durante a semana.

Você tem diversas dinâmicas na sociedade e na vida moderna que influenciam a questão do imóvel de um quarto só. Isso foi uma tendência na cidade de São Paulo, que a gente pode ver recentemente, e muito forte. Bairros lá muito nobres com apartamentos de 12, 14 metros quadrados. Acho que não vai chegar isso a Belo Horizonte. Mas aqui nós temos imóveis de um quarto de 28 metros quadrados já sendo comercializados e vendendo muito bem.

Leonardo Bortoletto: Nessa sua explicação me veio uma dúvida. Provavelmente quem também ouviu o que você falou pode ter essa mesma dúvida que eu. Qual é o perfil desse comprador do imóvel compacto? Ele é a pessoa que compra para poder usar ou é um investimento, a pessoa compra para poder pegar essa sazonalidade e botar para alugar?

Raphael Lafetá: Você tem os dois tipos de pessoa. É obviamente o imóvel de um quarto, ele atende mais o investidor.

Leonardo Bortoletto: Porque ele compra como investimento para o aluguel dessa pessoa que está vindo aqui uma semana só, ou está passando por Belo Horizonte, ou até mesmo as novas formas de disponibilidade de imóveis como o Airbnb. Foi jabá agora, né?

Raphael Lafetá: Não tem problema nenhum. Mas tem essa característica de investimento em imóvel de um quarto só. Mas também tem aquele que quer morar sozinho, quer sair da casa dos pais ou não vai casar. Quer morar, ter a vida sozinho. E acha uma oportunidade que caiba no bolso, um apartamento bem localizado de um quarto que atenda à necessidade dessa pessoa.

Leonardo Bortoletto: A faixa equilibrada hoje de compra, poderia dizer que seria entre 400 mil e 1 milhão?

Raphael Lafetá: Essa faixa aí é a primeira faixa depois do econômico.

Leonardo Bortoletto: E hoje em Belo Horizonte está representando 40% dos lançamentos de imóveis?

Raphael Lafetá: Em função do que eu já falei, com relação ao preço da terra e custo do imóvel, é uma faixa que está sendo bem atendida em Belo Horizonte.

O que não está sendo bem atendido é a faixa do econômico, que nós estamos aí representando 5% apenas, diante de uma população que é a base da pirâmide muito maior. Então, a gente tem que repensar essa questão dessa faixa de atendimento de 400 ao milhão e atender as outras também.

Hoje você tem razão, é um grande percentual essa faixa. Mas é uma faixa limitada à poupança, limitada ao valor de compra, e a velocidade não é tão boa.

Leonardo Bortoletto: Entendi. No que tange ao volume de pessoas, o volume maior é da base, o econômico. O que mais pesa hoje na formação do preço de um imóvel novo?

Raphael Lafetá: A formação de preço hoje é terra, e a construção propriamente dita, mão de obra e material. Você tem um fator aí, burocracia, que também influencia, de aprovação e tudo, que acaba influenciando o dinheiro no tempo e aí o dinheiro fica mais caro.

Mas basicamente nós tivemos aí uma inflação de quase 5% mais ou menos de IPCA. E, em Belo Horizonte, a inflação do CUB, que é o custo unitário básico da construção civil, que é um indicador que o Sinduscon-MG mede, de mão de obra de 8% e material de 5%. Então você tem quase 3% de inflação. 3% acima da inflação medida? Você tem uma pressão de material e mão de obra na construção civil, pressionando, associado à escassez de terrenos na cidade de Belo Horizonte. E isso eleva o preço do imóvel.

Leonardo Bortoletto: E também a questão dos juros. Eu queria saber direto da fonte. Ele limita verdadeiramente a compra? A fonte está lá em Brasília. Eu digo da fonte do mercado, mas o que eu queria saber de você é o seguinte: é uma realidade para o construtor hoje, aquele que oferece o imóvel ao consumidor? A dificuldade de implementar venda por conta do juro, o juro atrapalha mesmo?

Raphael Lafetá: Atrapalha e atrapalha muito, não só o comprador, como também o construtor, a indústria da construção civil como um todo. Minha Casa, Minha Vida, tem juros pequenos.

Leonardo Bortoletto: São juros de 4% a 8,16%, que aí pega a primeira faixa. É um juro baixo em relação ao juro que está sendo praticado pela Selic. É baixo comparado com o que é praticado?

Raphael Lafetá: Esses juros altos influenciam esse comprador de outra forma, influenciam no seu endividamento, influenciam em todo o produto que ele compra e, na indústria, influencia diretamente o capital de giro, porque o construtor tem que buscar capital de giro para poder começar essa obra, para poder desenvolver projeto. Ele vai pegar juros da Selic. E toda cadeia produtiva pega juros da Selic.

Então, você tem uma pressão de juros muito grande aí, o que dificulta o novo investimento, o que encarece o novo investimento e por isso desse desequilíbrio talvez entre estoque e venda.

Leonardo Bortoletto: Qual é a maior barreira hoje para alguém que quer comprar um imóvel? É o preço do imóvel, é a entrada que ele tem que dar ou o impacto do financiamento no orçamento mensal?

Raphael Lafetá: Eu diria que a entrada. O brasileiro hoje tem pouca poupança e a entrada passa a ser um dificultador para aquisição do imóvel.

Leonardo Bortoletto: Você acredita que, se a entrada fosse menor, a exigência de entrada fosse menor e aumentasse o impacto do endividamento mensal, teria mais venda de imóvel?

Raphael Lafetá: Eu acredito que o financiamento tem que financiar tudo. O financiamento, a função dele é financiar. A construtora não é banco.

Então, a entrada tem que diminuir, o financiamento tem que aumentar, alongando o prazo, aumentando o que a gente chama de LTV, a avaliação do imóvel contra o valor que o banco libera.

E aí sim, cada um no seu papel. O banco financia, a construtora constrói e a gente consegue um equilíbrio melhor nisso. Eu acho que a gente precisa ajustar isso.

E, logicamente, o preço acompanha as questões inflacionárias, acompanha as questões tributárias e a burocracia, que às vezes encarece também.

Leonardo Bortoletto: Me explica uma coisa que sempre foi uma curiosidade minha, talvez seja também de quem está nos acompanhando. Qual é a decisão importante para uma incorporadora perceber o momento de fazer o lançamento?

Raphael Lafetá: As incorporadoras se baseiam muito em pesquisas. Então, você tem pesquisa de capacidade de endividamento, pesquisa de oferta, demanda naquela cidade e, obviamente, a oportunidade de terras, de terrenos disponíveis na cidade para equacionar a sua conta final de custo e preço de venda.

As incorporadoras hoje têm disponíveis vários estudos feitos pelo Sinduscon-MG, pela Secovi e outras tantas entidades que atuam na representatividade do setor. Então, a pesquisa é o primeiro ponto. Depois vêm as oportunidades de mercado.

Leonardo Bortoletto: Você falou aqui que precisamos lançar ainda mais. E aí me veio um alerta: arriscamos faltar imóvel em Belo Horizonte, ou seja, ter mais gente querendo comprar do que temos para ofertar?

Raphael Lafetá: Olha, imóvel pronto em Belo Horizonte, o estoque é de 470 unidades. É muito pouco.

Leonardo Bortoletto: Isso não está falando de imóveis só para esclarecer, imóveis só no giro do... O estoque hoje em Belo Horizonte é 4.500 unidades, mais ou menos. Uma população aí de Belo Horizonte quase 2 milhões, 2 milhões e pouco, né? É muito pouco. Talvez por isso que alguns aluguéis em algumas regiões estão mais caros. Talvez por isso que os valores de imóveis estão mais caros em alguns bairros de Belo Horizonte.

Raphael Lafetá: Falta, acho que não falta, mas a escassez traz várias outras questões, impacto em preço, exatamente. Impacto em mudança de localidade. Você pega uma migração da classe A, por exemplo, toda para Nova Lima.

Você tem cidades como Santa Luzia, Lagoa Santa, Vespasiano, que as pessoas também estão migrando para essas cidades porque não têm oportunidade em Belo Horizonte.

Leonardo Bortoletto: Me explique uma coisa. Todas as pessoas, quase que realmente, quando eu as entrevisto aqui, independentemente do setor, citam a construção civil como um grande impacto na economia. Queria que você me explicasse por que ela tem esse impacto tão grande em emprego e renda.

Raphael Lafetá: Eu falo que a indústria da construção civil é a primeira indústria. Ela que chega para construir as cidades, para construir as mobilidades, as necessidades básicas, hospitais, escolas e tantas outras questões que regem a nossa vida em sociedade hoje nas cidades.

E a construção civil emprega de uma forma muito rápida. É aquela indústria que chega e já começa a empregar.

Então, ela tem uma empregabilidade muito forte na sua indústria, na sua característica como indústria. E, além disso, ela é a que pode estruturar os espaços urbanos, ela que organiza as cidades. A construção civil chega para isso.

Então, ela é uma parceira do desenvolvimento, é uma parceira da administração pública e importante para todos. Ela está em todas as edificações, inclusive aqui no prédio da Itatiaia, quem construiu foi algum construtor da construção civil que fez isso aqui.

Então, acho que essa é a característica da construção civil, ela está sempre presente na vida do cidadão.

Leonardo Bortoletto: Qual que hoje, na sua opinião, é o maior obstáculo para que a construção civil possa crescer em Minas Gerais?

Raphael Lafetá: Nós temos um grande obstáculo aí, que talvez os juros nós já falamos, que é um obstáculo macro. Mas temos aí os obstáculos legais, as legislações municipais.

Essas legislações é que podem impulsionar ou podem travar, ou retardar a atividade econômica da construção civil.

Porque você pode, com o plano diretor, destruir o desenvolvimento imobiliário de uma cidade ou você pode alavancar o desenvolvimento imobiliário dessa cidade.

Assim como os códigos de obra, você pode imprimir uma questão de industrialização, uma padronização na construção civil que vai trazer uma atividade mais pujante e até com preços menores, ou você pode travar isso.

Leonardo Bortoletto: Já que você falou de legislação, como que você vê a movimentação recente aqui em Belo Horizonte de readequação do centro?

Raphael Lafetá: Eu vejo de forma muito madura e ótima para a cidade. Eu acho que nós vamos ter vários ganhos na cidade, dentre eles a mobilidade. Nós vamos trazer as pessoas mais para perto do trabalho, mais para perto das centralidades, ou seja, as vias importantes, o transporte público, a diversidade. Então, nós vamos mexer na cidade para melhorar o convívio de todo mundo.

Imagina, as pessoas vão voltar a morar em Belo Horizonte.

RAIO X

Leonardo Bortoletto: Pergunta número 1: comprar ou alugar?

Raphael Lafetá: Depende do momento de cada um. Comprar é uma opção boa para quem tem dinheiro e quer se estabilizar naquele bairro. Ali eu gostei, eu quero morar, quero fazer minha família, trabalho ali, aí vale a pena comprar.

Se você é uma pessoa que está transitando, não sabe se é ali aquele bairro e tudo, aluga primeiro.

Leonardo Bortoletto: Belo Horizonte ou Nova Lima?

Raphael Lafetá: Duas boas cidades, depende muito da sua necessidade.

Quer um apartamento maior, quer morar numa área mais aberta, vê lá as montanhas de Minas, vai para Nova Lima, onde fica a fronteira da cidade.

Agora, quer ficar perto dos centros consumidores, perto dos barzinhos, perto do Mercado Central, vem para Belo Horizonte, onde você tem a oportunidade de estar vivendo mais a cidade, aquele burburinho, aquela agitação.

Leonardo Bortoletto: Última pergunta do Raio X: moradia ou investimento?

Raphael Lafetá: As duas coisas são importantes e, se você está morando bem, você está fazendo um grande investimento. Não só do seu dinheiro, mas do seu capital humano, da sua vida. Morar bem é sempre bom para o seu desenvolvimento e para o desenvolvimento das suas relações.

PERGUNTAS DE OURO

Leonardo Bortoletto: É melhor comprar um imóvel na planta ou pronto?

Raphael Lafetá: Na planta você tem a valorização, você tem a oportunidade de valorização do imóvel. E você pode diluir essa entrada durante a fase de construção.

Comprar pronto, você tem que dar entrada no ato, correto? E você já pega o imóvel lá já com uma certa valorização do que aquela obra trouxe na região.

Então são duas questões. Se tem o dinheiro, compra logo na planta e espera ficar pronto, e tem a disponibilidade de esperar ficar pronto.

Porque muita gente precisa comprar para mudar mês que vem, então esse aí tem que comprar pronto.

Leonardo Bortoletto: Tem uma pergunta aqui que até é uma curiosidade minha também. Por que apartamentos novos estão ficando cada vez menores, principalmente os de um quarto?

Raphael Lafetá: Porque eu já expliquei antes o custo e a oportunidade da terra, do espaço urbano. Se você tem poucos terrenos na cidade, eles são caros. E a pressão inflacionária, você tem que botar no bolso do cidadão, no bolso da pessoa que quer comprar. Por isso eles estão diminuindo de tamanho.

Esse é o principal ponto, mas você também tem as necessidades da família unipessoal que eu já falei. E o cara quer um apartamento só para ele, ali pequeno, rápido, funcional, mais rápido de limpar. Eu saio e entro muito fácil, também dá uma comodidade.

Leonardo Bortoletto: Mais uma Pergunta de Ouro, pergunta da nossa audiência. Quem pretende comprar um imóvel agora deve esperar os juros baixarem ou pode ser um bom momento para comprar?

Raphael Lafetá: Se você tem o dinheiro, compre agora.

É importante, você tem o dinheiro, compre agora. Comprar um imóvel sempre é um investimento, como eu falei aqui, é um investimento em você e é um investimento financeiro também.

E o mercado é sazonal, pode baixar um pouquinho ali, mas ele vai sempre estar subindo e sempre está valorizando. Então, compra logo.

Leonardo Bortoletto: Última Pergunta de Ouro, pergunta da nossa audiência. O que uma pessoa precisa analisar antes de comprar um apartamento para não fazer um mau negócio?

Raphael Lafetá: Boa pergunta. Primeiro é escolher o local e o apartamento que é do desejo dela. Esse é o maior investimento, você está satisfeito com a sua compra, satisfeito com o investimento que você está fazendo.

Depois, obviamente, é procurar saber a solidez daquela construtora, daquele incorporador, se o projeto te atende no tamanho, na localização, importantíssimo. E ver se a documentação está toda correta para você fazer um investimento seguro e uma compra segura.

RESPONDE AÍ, CHEFE

Leonardo Bortoletto: Quem vai te fazer uma pergunta agora é Marco Antônio Lage, prefeito de Itabira. Vou deixar minha pergunta aqui para o meu amigo Raphael Lafetá, presidente do Sinduscon-MG.

Marco Antônio Lage: A gente vê que a questão de mão de obra, a falta de mão de obra, sobretudo aqui no Sudeste, mas no Brasil de uma maneira geral, afeta vários setores. Na construção, principalmente, como resolver o problema da falta de mão de obra para um país que precisa muito ainda dessa infraestrutura da construção civil se desenvolvendo para as próximas décadas?

Raphael Lafetá: Primeiro, Marco Antônio, grande amigo, obrigado pela pergunta. É uma pergunta bem pertinente e importante para esse momento.

Falta de mão de obra não é um problema só da construção civil, mas tem nos afetado de forma especial.

Uma questão com que a gente concorre muito é a falta de mão de obra, são as novas profissões que estão surgindo e que o jovem se sente mais atraído por elas.

Qual é a solução para isso? Primeiro, a construção civil tem que se modernizar, ela tem que se atualizar nos seus processos, nas suas oportunidades de trabalho. E aí nós estamos falando de inovação.

E um segundo ponto é a valorização desse trabalhador novo. A gente tem que remunerá-lo, temos que reconhecer esse trabalho da construção civil, do trabalhador da construção civil.

E um terceiro ponto é capacitação, treinamento e oportunidade de eles entenderem esse nosso mercado, essa nossa indústria, que é uma indústria extremamente gratificante e que você vê ali concretamente o seu trabalho sendo realizado e aquilo se transformando em um sonho, uma oportunidade de melhorar a vida de outras pessoas.

Então, nesse conjunto de soluções, Marco Antônio, cabe o nosso trabalho de atrair esse jovem, atrair essa população para vir para a construção civil e ajudar a construir um país melhor.

Leonardo Bortoletto: Lafetá, eu não posso encerrar essa entrevista sem aproveitar do seu conhecimento. Você já passou por banco, por grandes incorporadoras, grandes empresas, hoje lidera um setor.

Eu queria que você deixasse dois conselhos para um jovem que está começando carreira, mas quer construir uma carreira sólida para poder chegar em posição de liderança. O que ele tem que fazer?

Raphael Lafetá: Bom, essa é uma pergunta difícil, porque cada jovem é cada jovem, mas eu acho que algumas questões são importantes.

Primeiro, coragem. Não ter medo de enfrentar os problemas, não ter medo de desvendar o futuro, de inovar.

E, mais ainda, a humildade de estar sempre aprendendo, a humildade de estar sempre buscando conhecimento.

Eu formei engenharia mecânica já com meus 20 e poucos anos e, aos 47, resolvi fazer faculdade de direito. Estava atrás de uma nova oportunidade, de novas conquistas, de entender um pouco de como funcionava esse universo do direito.

E aí eu já sou engenheiro e sou advogado. Eu busquei conhecimento e a minha vida inteira busquei conhecimento.

Fiz várias transições de carreira, já fui empregado da Caixa Econômica, já fui empresário, iniciativa privada e hoje estou à frente da MRV e de algumas outras instituições de classe.

Então, coragem, humildade e busca por conhecimento sempre.

Leonardo Bortoletto: Raphael Lafetá, presidente do Sinduscon-MG, obrigado, meu amigo, pelo seu tempo, pela sua disponibilidade de estar aqui com a gente.

Raphael Lafetá: Eu que agradeço mais uma vez. Parabéns aí, Tati, pelo programa, você, Léo, sua simpatia e desenvoltura para lidar com os diversos assuntos e pessoas. Parabéns.

Leonardo Bortoletto: Muito obrigado, meu amigo. Você que nos acompanhou até aqui, muito obrigado pela sua companhia. Até a próxima no Itatiaia Negócios Cast, onde os líderes se encontram.

O episódio completo está no ar, no YouTube da Itatiaia e nas principais plataformas de áudio

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