Quem faz reformas em imóvel alugado tem direito à indenização? Veja o que diz a lei

É comum que quem mora de aluguel queira deixar a casa mais confortável e com a própria cara. Mas quando esse processo envolve obras caras, como a construção de uma piscina, o resultado pode ser uma grande dor de cabeça.

Imagine investir cerca de R$ 40 mil em uma piscina no quintal de um imóvel alugado e, ao entregar as chaves, descobrir que o proprietário não é obrigado a devolver esse dinheiro. Em muitos casos, é exatamente isso que acontece.

Como a lei trata a construção de uma piscina em imóvel alugado?

A resposta está na forma como a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) classifica as reformas realizadas pelo inquilino.

As benfeitorias são divididas em três categorias:

• Necessárias: Obras indispensáveis para conservar o imóvel, como consertar um telhado com infiltração ou trocar uma instalação elétrica danificada;
• Úteis: Melhorias que tornam o imóvel mais funcional ou seguro, como instalar grades ou um portão eletrônico;
• Voluptuárias: Reformas voltadas ao conforto, lazer ou estética, sem serem essenciais para a conservação do imóvel. É o caso de piscinas, jardins de inverno, espaços gourmet ou rebaixamento de teto em gesso.

Como a piscina é considerada uma benfeitoria voluptuária, a regra afirma que o proprietário não tem obrigação legal de reembolsar esse investimento.

A autorização do proprietário faz diferença?

Antes de realizar qualquer obra significativa, o ideal é obter autorização por escrito do proprietário.

Mesmo assim, quando se trata de uma benfeitoria voluptuária, a autorização, por si só, não garante o direito ao reembolso. Para que haja indenização, isso precisa estar expressamente previsto entre as partes.

Além disso, o inquilino não pode permanecer no imóvel após o fim do contrato apenas para pressionar o proprietário a pagar pela obra.

O que acontece com a piscina quando o contrato termina?

Se a melhoria puder ser retirada sem causar danos ao imóvel, o inquilino pode levá-la embora.

Porém, esse não é o caso de uma piscina construída no solo. Como ela passa a fazer parte da estrutura do imóvel, ela permanece no local quando o contrato acaba.

Se não houver um acordo específico prevendo indenização, a piscina fica incorporada ao imóvel e o investimento realizado pelo inquilino não será ressarcido.

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Quais reformas podem gerar reembolso?

Nem toda obra segue a mesma regra. Veja a diferença:

Tipo de benfeitoria	Exemplo	Há direito ao reembolso?
Necessária	Troca da fiação elétrica ou conserto do telhado	Sim, em regra, mesmo sem autorização prévia.
Útil	Instalação de portão eletrônico ou grades	Depende da autorização expressa do proprietário.
Voluptuária	Piscina, jardim de inverno ou área gourmet	Normalmente não há obrigação de reembolso.

Atenção ao contrato de locação

Grande parte dos contratos de aluguel contém uma cláusula de renúncia ao direito de indenização por benfeitorias. Essa previsão já foi considerada válida pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Súmula 335.

Na prática, isso significa que, se essa cláusula estiver no contrato, o inquilino pode perder até mesmo o direito ao ressarcimento de determinadas obras que normalmente seriam indenizáveis, salvo se houver um acordo posterior entre as partes.

Como evitar prejuízos ao reformar um imóvel alugado?

Antes de investir em qualquer melhoria de valor elevado, vale tomar alguns cuidados:

• Leia atentamente o contrato de locação;
• Converse com o proprietário antes de iniciar a obra;
• Peça autorização por escrito;
• Registre, também por escrito, se haverá ou não reembolso ao final do contrato.

Esses cuidados podem evitar discussões futuras e impedir que um investimento alto acabe beneficiando apenas o proprietário do imóvel.

O principal erro de muitos inquilinos

O desejo de deixar a casa mais bonita ou confortável é compreensível. No entanto, quando a reforma envolve mudanças permanentes na estrutura do imóvel, agir sem um acordo formal pode significar perder todo o dinheiro investido.

Por isso, antes de construir uma piscina, ampliar um cômodo ou fazer qualquer obra de grande porte em um imóvel alugado, o mais importante é verificar o que diz o contrato e formalizar qualquer combinação com o proprietário. Isso reduz significativamente o risco de prejuízos no fim da locação.