Herança e imóveis: por que advogados recomendam deixar a casa para apenas um herdeiro

Poucas situações têm tanto potencial para gerar conflitos familiares quanto a divisão de uma herança. Advogados, tabeliães e especialistas em sucessões conhecem bem esse cenário. Quando o patrimônio inclui um imóvel compartilhado entre irmãos, as divergências costumam surgir rapidamente.

Segundo dados publicados pelo jornal espanhol El Periódico, a herança é a principal fonte de conflitos legais para 77% dos espanhóis. Todos os anos, milhares de famílias precisam decidir o destino de imóveis herdados, muitas vezes divididos entre vários herdeiros.

Dados do Instituto Nacional de Estatística (INE) da Espanha mostram que, apenas em março de 2016, 47.474 imóveis foram transferidos por herança no país. Em muitos casos, as propriedades passaram a pertencer a mais de um herdeiro.

De acordo com o portal Trendencias, a divisão de bens indivisíveis, como apartamentos e casas, está entre as principais causas de desentendimentos familiares. Por isso, advogados e tabeliães recomendam uma alternativa: atribuir o imóvel a um único herdeiro e compensar os demais financeiramente ou com outros bens de valor equivalente.

Você herda um apartamento — e um problema

Quando dois ou mais irmãos herdam um imóvel em partes iguais, cria-se o chamado condomínio hereditário. Na teoria, todos possuem os mesmos direitos sobre o bem. Na prática, porém, qualquer decisão depende da concordância dos demais proprietários.

Enquanto um herdeiro pode querer vender o imóvel, outro prefere alugá-lo e um terceiro pode desejar morar nele. Sem consenso, o resultado costuma ser um impasse. O imóvel permanece sem destinação definida e as relações familiares podem se desgastar.

Em entrevista ao Infobae, Antonio Martínez, sócio-fundador do escritório Martínez Lafuente Abogados, afirmou que o ideal é distribuir bens específicos para cada herdeiro.

“Ao fazer um testamento, é sensato deixar bens específicos para cada filho e a casa apenas para um”, disse. Segundo ele, a copropriedade costuma ser uma fonte de problemas familiares, salvo quando há uma relação muito próxima entre os irmãos.

Um dos cenários mais delicados ocorre quando um dos herdeiros já mora no imóvel ou passa a residir nele após a morte do proprietário. Nesses casos, podem surgir disputas sobre uso exclusivo da propriedade e compensação financeira aos demais herdeiros.

O que especialistas recomendam

Em vez de dividir igualmente cada bem entre todos os herdeiros, especialistas defendem a distribuição individualizada do patrimônio.

Um exemplo comum na Espanha é o de uma herança composta por um apartamento, dinheiro em conta bancária e um terreno rural. Nesse caso, em vez de dividir todos os bens entre os herdeiros, a recomendação é que um fique integralmente com o imóvel, enquanto o outro receba os demais ativos, desde que os valores sejam equivalentes.

A legislação espanhola exige uma divisão equitativa da herança, mas não determina que todos os herdeiros sejam coproprietários de todos os bens.

A tabeliã María Cristina Clemente Buendía destacou, em publicações nas redes sociais, que essa alternativa também pode trazer vantagens tributárias. Segundo ela, a medida evita a necessidade de uma futura extinção formal da copropriedade, procedimento que gera custos e incidência de tributos.

Outra preocupação frequente envolve a compensação financeira entre os herdeiros. No entanto, uma decisão do Tribunal Superior de Justiça de Madri, proferida em setembro de 2024, esclareceu que esse tipo de compensação não aumenta o imposto sucessório devido pelos beneficiários.

O que fazer quando o conflito já existe?

Quando o testamento já determinou a divisão igualitária dos bens e os herdeiros não conseguem chegar a um acordo, a primeira alternativa continua sendo a negociação.

Se o diálogo fracassar, a legislação espanhola prevê a extinção da copropriedade, já que nenhum herdeiro é obrigado a permanecer indefinidamente nessa condição. Nessa hipótese, um dos coproprietários pode ficar com o imóvel integralmente e indenizar financeiramente os demais.

Segundo o especialista jurídico David Jiménez, essa solução costuma apresentar vantagens fiscais em comparação com uma venda tradicional do imóvel, além de simplificar o encerramento da disputa.

Quando nem mesmo a negociação é possível, a mediação de advogados ou tabeliães pode ajudar a encontrar uma solução. A judicialização costuma ser considerada o último recurso, principalmente porque um eventual leilão judicial tende a resultar em valores inferiores aos praticados no mercado.

Como resume Antonio Martínez, embora o processo judicial encerre o conflito, ele frequentemente reduz o patrimônio disponível para todos os envolvidos.