Imóvel entregue diferente do prometido? Como conferir o memorial descritivo e o que fazer em caso de divergência

O memorial descritivo é o documento que reúne as características e especificações previstas para um imóvel, incluindo materiais, acabamentos, equipamentos e itens das áreas comuns. Para quem compra um apartamento da MRV, ele funciona como uma referência para conferir se o que foi entregue corresponde ao que foi estabelecido na documentação da compra.

A conferência deve considerar também o contrato, os registros de personalização e os materiais publicitários relacionados à oferta. Esses documentos podem conter informações complementares sobre as características do imóvel e ajudam a esclarecer dúvidas quando algum item não corresponde à expectativa do comprador.

O memorial não deve ser analisado isoladamente: a comparação entre os documentos permite entender quais características foram efetivamente contratadas e quais informações foram apresentadas durante a negociação.

Como comparar o memorial descritivo com o imóvel entregue?

A verificação pode começar antes da vistoria, com a leitura do memorial e a organização dos itens que precisam ser conferidos. Durante a visita, o comprador pode comparar as especificações com as características observadas no apartamento e nas áreas comuns.

Acabamentos e materiais

Confira os pisos, os revestimentos de paredes, a pintura, as portas, as janelas, as louças e os metais sanitários. Observe se os materiais e os tipos de acabamento correspondem às especificações do memorial descritivo.

Se houver uma diferença de modelo, material ou característica, consulte a descrição contratual antes de concluir que existe uma divergência. A avaliação deve considerar o que foi efetivamente previsto para a unidade.

Equipamentos e instalações

Verifique os equipamentos e componentes indicados na documentação, assim como a localização dos pontos elétricos e hidráulicos. Além de conferir se os itens estão presentes, observe se suas características correspondem às especificações contratadas.

Quando houver personalização do imóvel, compare o que foi instalado com o registro da opção escolhida e com os documentos relacionados à contratação.

Áreas comuns

A conferência também pode abranger os espaços compartilhados, como salão de festas, academia, piscina, playground, garagem e áreas de convivência, quando previstos para o imóvel.

Compare os equipamentos, os acabamentos e as características desses espaços com as informações disponíveis na documentação de compra. Caso identifique uma diferença, registre qual item estava previsto e o que foi encontrado.

Medidas e características do apartamento

Se houver dúvida sobre as dimensões do imóvel, consulte as áreas indicadas nos documentos e verifique qual conceito está sendo utilizado, como área privativa ou área total. Essas medidas têm significados diferentes e não devem ser comparadas sem considerar os critérios utilizados na documentação.

Se a diferença persistir, solicite esclarecimentos à construtora e guarde a resposta formal.

O que fazer se houver diferença durante a vistoria?

Quando o comprador identifica uma divergência entre o imóvel e a documentação, o primeiro passo é registrar a ocorrência durante a vistoria de entrega, descrevendo o item e sua localização.

Para que o registro seja claro, vale seguir três cuidados:

• Descrever a diferença: indique o que consta no memorial ou no documento de compra e o que foi encontrado no imóvel.
• Reunir evidências: faça fotografias e guarde os trechos pertinentes do memorial, do contrato ou dos registros de personalização.
• Conferir o documento de vistoria: solicite a inclusão da ocorrência e verifique se a descrição corresponde ao problema identificado.

Por exemplo, se o memorial especifica determinado revestimento e outro material foi instalado, o registro deve identificar o acabamento previsto e o encontrado, em vez de mencionar apenas que o material está diferente.

A documentação permite distinguir uma divergência objetiva de uma diferença que pode estar relacionada a uma interpretação equivocada da oferta ou das especificações contratadas.

Como formalizar uma reclamação à construtora?

A MRV orienta que, se a divergência não for esclarecida durante a vistoria, o comprador pode encaminhar uma solicitação formal à construtora pelos canais oficiais de atendimento. No caso da MRV, o site de relacionamento  Meu Apê MRV facilita esse tipo de processo. É recomendável apresentar a descrição do ocorrido, os documentos relacionados à compra e as imagens que ajudem a demonstrar a diferença.

Na solicitação, o consumidor deve indicar qual característica foi prometida, onde essa informação aparece e como o imóvel entregue diverge do que foi previsto. Também pode pedir esclarecimentos sobre a causa da diferença e as providências que serão adotadas.

Guarde números de protocolo, mensagens trocadas e respostas recebidas. Se houver uma proposta de solução, solicite que ela seja formalizada, com a indicação das medidas previstas.

O que o Código de Defesa do Consumidor diz sobre oferta e publicidade?

O Código de Defesa do Consumidor (CDC), Lei nº 8.078/1990, estabelece que informações suficientemente precisas divulgadas na oferta ou na publicidade podem vincular o fornecedor e integrar o contrato. Essa regra está prevista no artigo 30.

O artigo 31 determina que a apresentação de produtos e serviços contenha informações corretas, claras, precisas e ostensivas sobre suas características e qualidades. No caso de um imóvel, essas disposições podem ser relevantes quando há divergência entre uma característica anunciada e o que foi entregue.

Já o artigo 35 prevê alternativas para o consumidor quando o fornecedor se recusa a cumprir a oferta, apresentação ou publicidade. Conforme as circunstâncias, o comprador pode:

• exigir o cumprimento forçado da obrigação, nos termos da oferta;
• aceitar outro produto ou serviço equivalente;
• rescindir o contrato, com direito à restituição dos valores eventualmente antecipados, monetariamente atualizados, além de perdas e danos, quando cabíveis.

A alternativa aplicável depende do caso concreto e das condições da contratação. Por isso, é importante reunir os documentos que demonstrem o conteúdo da oferta e a divergência identificada.

Imagens ilustrativas também podem ser consideradas?

Imagens de apartamentos decorados e perspectivas artísticas podem apresentar móveis, eletrodomésticos e objetos que não fazem parte do imóvel entregue. Por isso, é necessário conferir as legendas, as ressalvas e as condições informadas nos materiais de divulgação, além do memorial descritivo e do contrato.

Isso não significa, porém, que toda informação publicitária possa ser desconsiderada. Quando o anúncio apresenta uma característica suficientemente precisa sobre o imóvel, seu conteúdo pode ser relevante para avaliar se a oferta foi cumprida, conforme o artigo 30 do CDC.

A análise deve considerar o material completo e as circunstâncias da contratação, e não apenas uma imagem isolada.

Como evitar dúvidas sobre o que será entregue?

Antes de concluir a compra, o consumidor pode solicitar acesso ao memorial descritivo e esclarecer quais itens estão incluídos no preço, quais dependem de contratação adicional e quais aparecem apenas como elementos ilustrativos.

Na entrega, a comparação entre a documentação e o imóvel permite identificar diferenças com mais precisão. Em casos eventuais de divergência, o registro na vistoria e a solicitação formal à MRV ajudam a documentar a questão e a obter uma resposta sobre as providências cabíveis.

O memorial descritivo, o contrato e os materiais publicitários cumprem funções complementares na análise. Em conjunto, eles ajudam a estabelecer o que foi contratado e a verificar se as características prometidas correspondem ao imóvel entregue.