Moradia digna e acessível: o papel da habitação social no desenvolvimento das cidades

Ter uma moradia digna significa mais do que dispor de um imóvel. Para que a casa própria seja uma possibilidade real, o custo da aquisição e das despesas mensais precisa caber no orçamento familiar sem comprometer gastos essenciais, como alimentação, saúde, educação e transporte.

Esse equilíbrio é conhecido como affordability, conceito que relaciona o custo da moradia à capacidade de pagamento das famílias. Na habitação, ele ajuda a avaliar se uma pessoa consegue comprar ou manter um imóvel sem comprometer outras necessidades básicas.

Por isso, ampliar o acesso à moradia exige tanto a oferta de imóveis adequados quanto condições comerciais compatíveis com a renda da população. Programas habitacionais, como o Minha Casa, Minha Vida, e modelos de construção voltados a diferentes faixas de renda fazem parte dessa discussão.

O que é déficit habitacional?

O déficit habitacional é um indicador utilizado para dimensionar situações em que as condições de moradia exigem a criação ou reposição de unidades habitacionais. Ele mede a carência ou a insuficiência de moradias adequadas em uma determinada região, e envolve não apenas a falta total de um teto (pessoas em situação de rua), mas também imóveis precários e famílias cujas condições de moradia desrespeitam o direito à dignidade.

De acordo com os dados mais recentes da Fundação João Pinheiro (FJP), o déficit habitacional do Brasil em 2024 foi estimado em 5.773.983 domicílios, o equivalente a 7,4% dos domicílios particulares ocupados. O número representa uma redução de 3,4% em relação a 2023 e o menor percentual da série histórica.

O déficit é formado por três componentes principais: ônus excessivo com aluguel urbano, coabitação e habitação precária. Em 2024, o primeiro continuou sendo o mais representativo.

O ônus excessivo com aluguel urbano corresponde às situações em que famílias urbanas com renda de até três salários mínimos comprometem mais de 30% da renda com o pagamento do aluguel.

Em 2024, esse componente atingiu 3.587.777 domicílios. Já a coabitação ficou em cerca de 1,03 milhão de domicílios, enquanto a habitação precária alcançou aproximadamente 1,15 milhão.

Os números mostram que o desafio habitacional brasileiro envolve diferentes realidades. Para parte das famílias, a dificuldade está no custo de permanecer no imóvel; para outras, na precariedade da habitação ou na necessidade de compartilhar a moradia com outros núcleos familiares.

O que é habitação de interesse social?

A Habitação de Interesse Social (HIS) reúne políticas, programas e iniciativas voltados à ampliação do acesso à moradia adequada para a população de menor renda.

No Brasil, essa abordagem está relacionada ao Sistema Nacional de Habitação de Interesse Social (SNHIS), criado pela Lei nº 11.124/2005 com o objetivo de promover o acesso à moradia digna, especialmente para a população de baixa renda, que concentra grande parte do déficit habitacional brasileiro.

A proposta, portanto, não se resume à construção da unidade habitacional. A moradia precisa oferecer condições adequadas de habitabilidade e ser compatível com a capacidade financeira de quem vai ocupá-la, de modo que as despesas com a casa não comprometam outras necessidades básicas.

Essa visão também aparece nas políticas habitacionais federais. O próprio conceito de moradia digna está associado ao desenvolvimento urbano, à geração de trabalho e renda, à habitabilidade e à qualidade de vida.

Como o Minha Casa, Minha Vida amplia o acesso à moradia?

O Minha Casa, Minha Vida (MCMV) é uma das principais políticas públicas brasileiras voltadas à ampliação do acesso à habitação. Além de promover a construção de moradias, o programa oferece condições de financiamento que podem facilitar a compra do imóvel por famílias elegíveis.

Segundo o Ministério das Cidades, o programa conta com diferentes modalidades e condições de atendimento, que variam conforme a renda familiar e as regras de cada linha. Dependendo do enquadramento, as famílias podem ter acesso a subsídios e taxas de juros reduzidas, o que pode diminuir o valor necessário para a entrada, o montante financiado ou as prestações.

Esses mecanismos ajudam a aproximar o custo de aquisição da capacidade de pagamento das famílias. Ainda assim, a possibilidade de comprar um imóvel depende da análise das condições de financiamento, da renda familiar e dos critérios aplicáveis a cada modalidade.

A acessibilidade financeira também exige considerar as despesas posteriores à compra. Avaliar o valor das parcelas, os encargos previstos em contrato e os custos de manutenção ajuda a entender se a moradia poderá ser mantida ao longo do tempo sem comprometer gastos essenciais.

Qual é o papel da MRV no acesso à moradia?

A produção de moradias é uma das dimensões do desenvolvimento das cidades. Para ampliar o acesso à casa própria, a oferta de imóveis precisa considerar não apenas a construção de unidades habitacionais, mas também as condições que permitem às famílias adquiri-las e mantê-las.

Nesse sentido, a MRV, maior construtora da América Latina, atua na construção de moradias para diferentes perfis de compradores, com destaque para aqueles que podem ser compatíveis com a capacidade de aquisição das faixas de renda menores. 

Segundo a empresa, sua atuação abrange, ainda,  investimentos em espaços e equipamentos urbanos como praças, creches, escolas, postos de saúde, avenidas e espaços de convivência. A MRV está presente em mais de 80 cidades de 22 estados brasileiros.

A oferta de moradias e os investimentos associados à infraestrutura urbana fazem parte de uma discussão mais ampla sobre desenvolvimento. Para que esse acesso seja efetivo, porém, também é necessário que o custo da habitação seja compatível com a realidade financeira das famílias.

Como avaliar se uma moradia cabe no orçamento?

O preço do imóvel é apenas um dos fatores que precisam ser considerados na decisão de compra. Para avaliar a acessibilidade financeira, é importante observar o conjunto de despesas envolvidas na aquisição e na manutenção da casa própria.

• Entrada: verificar quanto será necessário desembolsar inicialmente e se há possibilidade de obter subsídios.
• Parcelas: analisar se o valor mensal é compatível com a renda familiar, considerando as demais despesas essenciais.
• Juros e correções: compreender as condições previstas no financiamento e no contrato de compra.
• Custos adicionais: incluir despesas relacionadas à aquisição, ao condomínio, aos tributos e à manutenção do imóvel, quando aplicáveis.
• Reserva financeira: evitar que os pagamentos comprometam todos os recursos disponíveis e impeçam a família de lidar com imprevistos.

Esses fatores ajudam a avaliar não apenas se é possível comprar um imóvel, mas também se será viável manter a moradia ao longo do tempo. A acessibilidade financeira depende de um equilíbrio entre o custo habitacional e os recursos disponíveis para as demais necessidades da família.

Uma moradia digna deve reunir condições adequadas de habitabilidade e um custo compatível com a capacidade de pagamento de seus moradores. É uma conquista que, para as famílias, representa mais do que o imóvel em si – representa progresso, segurança, qualidade de vida e a abertura de novas perspectivas, sendo elemento-chave para o desenvolvimento das pessoas e das comunidades.