Da entrada ao registro: três passos para comprar um imóvel com segurança

A intenção de compra de imóveis voltou a ganhar força no Brasil desde o início de 2026, atingindo 49% das famílias no início do ano, conforme levantamento da Brain Inteligência Estratégica.

O aquecimento do mercado é impulsionado pela estabilização da taxa de juros e pelos novos incentivos governamentais que ampliaram as oportunidades de compra através do programa Minha Casa, Minha Vida. "Para quem depende de financiamento, é sem dúvidas um dos melhores momentos para comprar um imóvel", atesta Edmil Adib, diretor de Crédito Imobiliário e Relações Institucionais com Bancos da MRV.

A segurança jurídica dessa transação depende de três etapas que exigem atenção, documentos e, idealmente, acompanhamento profissional.

Passo 1: Planejamento financeiro

Ter um planejamento financeiro é, talvez, o passo mais negligenciado na jornada de compra de um imóvel. Muitas pessoas iniciam a busca sem clareza sobre o valor total que poderão comprometer, o que abre espaço para decisões por impulso e surpresas orçamentárias no fechamento do negócio.

O planejamento deve considerar:

• Preço do imóvel
• Custos da transação, (que variam conforme a forma de pagamento escolhida)
• Despesas obrigatórias, como o Imposto de Transmissão de Bens Imobiliários (ITBI) — cuja alíquota municipal geralmente oscila entre 2% e 4% do valor do imóvel —, a Escritura Pública e o Registro do Imóvel

Além dos valores diretamente ligados à transação, devem fazer parte da previsão orçamentária as despesas recorrentes do novo imóvel, como o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e a taxa de condomínio. Para imóveis usados, é prudente incluir também uma reserva para reformas e adequações.

Em 2026, o cenário de crédito traz elementos adicionais de atenção. Após uma trajetória de queda, especialistas avaliam que a Selic deve voltar a subir, podendo demandar um planejamento mais rigoroso dos compradores.

Para quem financia pela primeira vez, é recomendável simular o valor das parcelas em diferentes cenários de juros e prazos, e verificar a compatibilidade com a renda familiar antes de iniciar a busca pelo imóvel.

Passo 2: Visita e vistoria

Visitar o imóvel é o esperado. O que muitos compradores negligenciam é a vistoria técnica — etapa que pode revelar problemas estruturais, diferenças entre o anunciado e o real, e até inviabilizar o negócio.

No caso de um imóvel novo, o comprador deve verificar se já foi feita uma avaliação técnica e, em caso positivo, solicitar cópia do laudo e conferi-lo in loco. Para imóveis na planta, não basta o que foi visto no modelo decorado. É essencial ler o memorial descritivo, documento que especifica todos os materiais e características da unidade. Divergências entre o material utilizado no apartamento pronto e o memorial estão entre as principais fontes de conflito entre compradores e construtoras.

Em construtoras de grande porte, como a MRV, o memorial descritivo é padronizado por empreendimento e fica disponível para consulta dos compradores antes da assinatura — o que reduz diferenças de informação entre construtora e cliente.

A avaliação deve incluir também a avaliação do entorno. Mais do que olhar o imóvel em si, é recomendável verificar:

• Segurança do bairro – índices de criminalidade e percepção dos moradores
• Mobilidade – acesso a avenidas, transporte público e tempo de deslocamento até trabalho e escola
• Serviços disponíveis – supermercados, hospitais, comércio
• Potencial de valorização – obras públicas, novos empreendimentos e expansão da infraestrutura local

Recomenda-se visitar o bairro em diferentes horários — dia, noite e finais de semana — para observar o fluxo real de trânsito e a movimentação da vizinhança.

Passo 3: Contrato, escritura e registro

A etapa documental é a mais complexa e a que concentra o maior número de detalhes jurídicos para o comprador, podendo ser desdobrada em: contrato de compra e venda, escritura pública e registro na matrícula do imóvel.

Contrato de compra e venda

É o instrumento particular que formaliza as condições do negócio entre as partes. Deve conter, no mínimo:

• Qualificação completa das partes, incluindo todos os envolvidos na transação
• Identificação do imóvel com localização exata, metragem, inscrição IPTU/CCIR e número da matrícula
• Valor da transação e forma de pagamento, com especificação de contas bancárias, vencimento de prestações e eventuais permutas
• Obrigações do comprador e do vendedor, como a entrega do imóvel livre de débitos e a pontualidade no pagamento
• Cláusulas de rescisão, com hipóteses e penalidades claramente estipuladas
• Direito de arrependimento, explicitando se existe ou não e quais as consequências
• Foro, definindo a localidade para resolução de conflitos

O contrato regerá todo o negócio e só pode ser alterado mediante aditivo contratual.

Escritura pública

Concluído o contrato, o comprador deve levá-lo a um Cartório de Notas do município onde o imóvel está situado para lavratura da Escritura Pública de Compra e Venda. De acordo com o artigo 108 do Código Civil, a escritura é obrigatória para imóveis com valor superior a trinta salários mínimos — o que abrange a ampla maioria das transações atuais.

Há exceções que se aplicam a contratos de financiamento imobiliário com alienação fiduciária, por exemplo, que dispensam escritura, bastando o registro do contrato na matrícula.

Registro na matrícula

Com a escritura em mãos, o comprador deve dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel — diferentemente do tabelionato, aqui não há liberdade de escolha. Estando em conformidade, a escritura é registrada na matrícula, e é neste momento que ocorre a transferência definitiva da propriedade.

O contrato sem registro é apenas uma formalização de intenção de compra. A escritura formaliza a venda. O registro transfere a titularidade e todas as obrigações acessórias como condomínio, IPTU e demais encargos.

Imóvel na planta e o papel do corretor

Para imóveis adquiridos na planta, além dos três passos, é necessário avaliar a reputação da construtora junto a órgãos de proteção ao consumidor, sites e fóruns de clientes.

No caso de grandes empresas, como a MRV, o volume de unidades entregues — mais de 550 mil desde a fundação — e a presença em 22 estados brasileiros permitem ao comprador cruzar informações com o histórico real de entregas, um indicador mais robusto do que opiniões isoladas.

Ainda, a instituição bancária que financia ou segura a obra é outro indicador de credibilidade, uma vez que os bancos são criteriosos na aprovação de financiamento a empreendimentos.

FAQ ― Perguntas Frequentes

Qual a diferença entre contrato, escritura e registro?

O contrato de compra e venda formaliza as condições do negócio entre as partes. A escritura pública, lavrada em cartório, dá publicidade ao negócio. O registro na matrícula do Cartório de Imóveis transfere definitivamente a propriedade.

Quais custos devem ser considerados além do preço do imóvel?

ITBI (2% a 4% do valor), emolumentos da escritura e do registro, e despesas recorrentes como IPTU e condomínio. Para imóveis usados, recomenda-se reserva para reformas.

A escritura pública é obrigatória em todos os casos?

Sim, para imóveis com valor superior a trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil). Contratos de financiamento com alienação fiduciária são exceção — dispensam escritura, bastando o registro do contrato na matrícula.

O que é a matrícula do imóvel e por que é importante?

É o documento que reúne todo o histórico do imóvel: proprietários, construções, penhoras e gravames. Deve ser solicitada antes da compra para verificar a situação jurídica do bem.