Condomínios em SP impedem moradores de baixa renda em áreas de lazer e causam polêmica

A separação entre moradores de habitações populares e de apartamentos de maior renda em condomínios de São Paulo tem gerado controvérsia no setor imobiliário e na administração municipal. Segundo reportagem da Folha de S.Paulo, novos empreendimentos da capital paulista vêm adotando estruturas conhecidas como “subcondomínios”, que criam divisões físicas e áreas de lazer exclusivas para determinados grupos de moradores.

Nesses empreendimentos, unidades destinadas à HIS (Habitação de Interesse Social) e HMP (Habitação de Mercado Popular), voltadas para famílias com renda de um a dez salários mínimos, ficam separadas dos apartamentos de padrão mais elevado por meio de portarias independentes, acessos distintos e restrições de circulação. Em alguns casos, espaços como piscinas, quadras esportivas e salões de festas são exclusivos para os moradores das unidades de maior renda.

O modelo ganhou repercussão após debates na CPI da HIS, realizada na Câmara Municipal de São Paulo, e também passou a enfrentar restrições da Prefeitura de São Paulo na concessão de alvarás. Entidades do mercado imobiliário afirmam que o entendimento da administração municipal pode elevar os custos de condomínio para famílias de baixa renda, já que a ampliação do acesso às áreas comuns alteraria o cálculo das despesas coletivas.

O advogado Rodrigo Bicalho, conselheiro jurídico do Sindicato das Incorporadoras de SP (Secovi-SP), afirmou à Folha que os subcondomínios possuem respaldo em legislações municipais e federais. A Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) também defendeu a prática, classificando-a como consolidada no mercado e pedindo diálogo técnico com a prefeitura para garantir segurança jurídica.

Em nota, a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento negou que o entendimento seja recente e reforçou que a legislação já prevê sanções para projetos que descumpram as regras. Segundo a pasta, subcondomínios são permitidos em algumas situações específicas, como empreendimentos compostos exclusivamente por apartamentos sem restrição de renda ou aqueles em que ao menos 80% das unidades sejam HIS. Nos demais casos, as áreas comuns devem permanecer acessíveis a todos os moradores.

O relatório final da CPI da HIS reconheceu que os subcondomínios são compatíveis com a legislação atual, mas recomendou que a prática seja proibida pela prefeitura. O documento aponta que o modelo cria "segregação socioeconômica" ao transformar instrumentos de inclusão urbana em mecanismos de valorização imobiliária.

Durante a CPI, incorporadoras como Lavvi, Diálogo Engenharia e SDI Desenvolvimento Imobiliário admitiram a adoção de subcondomínios em alguns projetos. Executivos das empresas defenderam a prática alegando que ela permite oferecer áreas de lazer compatíveis com o perfil econômico dos moradores e manter taxas condominiais mais baixas para as unidades populares.

De acordo com a Prefeitura de São Paulo, cerca de 321 mil unidades habitacionais já foram construídas com benefícios ligados às políticas de HIS e HMP. Dessas, aproximadamente 159 mil estariam em empreendimentos denunciados ou sob suspeita de irregularidades.

As categorias de habitação popular na capital paulista são divididas conforme a renda familiar: HIS-1 atende famílias com renda de até três salários mínimos; HIS-2 contempla renda entre três e seis salários mínimos; e HMP é destinada a famílias com renda entre seis e dez salários mínimos.