CVM aponta imóveis sobreavaliados em MG em fundo imobiliário administrado pelo Master

Imóveis localizados em Nova Lima e Contagem, na Região Metropolitana de Belo Horizonte (MG), aparecem em um relatório que apura o uso de laudos supostamente falsos ou inconsistentes em operações com cotas de um fundo imobiliário envolvendo o extinto Banco Master, de Daniel Vorcaro, e outras empresas investigadas. O documento servirá de base para o julgamento, nesta terça-feira (8), da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) sobre suspeitas de operações fraudulentas com cotas do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) Brazil Realty.

Em um dos casos apurados, a área técnica questiona a avaliação de um imóvel de 7.111 metros quadrados (m²), em Nova Lima, cujo valor passou de R$ 7,1 milhões para R$ 70,8 milhões.

Já no Balneário Água Limpa, também em Nova Lima, foram identificados 50 lotes avaliados em mais de R$ 10,3 milhões, o equivalente a cerca de R$ 207,5 mil por terreno. A comissão realizou uma pesquisa independente usando a mesma fonte de referência do laudo apresentado e encontrou valores, em média, 37% menores. Além disso, as matrículas dos terrenos estavam em nome de uma empresa diferente daquelas envolvidas na operação.

Em outro empreendimento, desta vez relacionado a um terreno de 76 mil m² em Contagem, a acusação calculou uma possível sobreavaliação de aproximadamente R$ 56 milhões. Também foi identificada uma divergência no registro do imóvel: a matrícula indicava o Tropical Clube de Minas Gerais como proprietário, e não a MG II, sociedade que respondia pela avaliação do ativo.

As supostas operações fraudulentas investigadas estão relacionadas a irregularidades na terceira emissão de cotas do Brazil Realty FII, fundo que aparece nas investigações da CVM envolvendo o Banco Master.

Segundo a acusação, os ativos teriam sido incorporados ao fundo por valores artificialmente elevados, com base em laudos considerados falsos, inconsistentes ou inadequados pela área técnica. Na sequência, as cotas teriam sido negociadas no mercado.

Na emissão investigada, encontraram um lucro de R$ 139,1 milhões até março de 2020. Desse montante, cerca de R$ 109 milhões foram integralizados por meio de ativos, ou seja, em vez de dinheiro, foram utilizados bens e participações societárias para pagar pelas cotas do fundo. A acusação questiona os laudos usados para determinar o valor desses ativos.

Na análise da área técnica da comissão, foram apresentados os seguintes valores relacionados aos empreendimentos e terrenos em Minas Gerais:

• Projeto Medical Center, em Nova Lima: em um empreendimento relacionado a um imóvel de 7.111 m², o valor considerado na avaliação passou de R$ 7,1 milhões para R$ 70,8 milhões, uma diferença superior a R$ 63,7 milhões. O relatório afirma que a reavaliação teve como base um laudo atribuído à Pedrosa Consultores. Procurada durante a investigação, a empresa negou a autoria do documento, classificou-o como fraude e informou ter registrado boletim de ocorrência;
• Lotes no Balneário Água Limpa, em Nova Lima: os 50 terrenos foram avaliados em mais de R$ 10,3 milhões, ou cerca de R$ 207,5 mil cada. Em uma pesquisa independente, a CVM utilizou o mesmo site que serviu de referência para o laudo e encontrou um valor médio 37% menor. Pelos cálculos da área técnica, os imóveis valeriam aproximadamente R$ 6,5 milhões, uma diferença superior a R$ 3,8 milhões em relação ao valor utilizado na operação;
• Via Expressa S.A., em Contagem: a avaliação considerava uma participação da MG II na Via Expressa, empresa relacionada ao imóvel de 76 mil m². Segundo a acusação, embora o próprio laudo indicasse uma participação equivalente a 30,5%, correspondente a mais de R$ 90,3 milhões, o ativo foi avaliado em R$ 146,5 milhões, valor equivalente a uma participação de 49,5%. A diferença foi calculada em aproximadamente R$ 56 milhões pela área técnica da CVM.

Defesas contestam os cálculos apurados

No caso do imóvel de Contagem, a defesa do grupo ligado a Vorcaro alega que a primeira versão do laudo era apenas uma minuta preliminar e, posteriormente, uma versão definitiva foi apresentada com assinatura e reconhecimento do avaliador.

Também foi contestado o cálculo percentual da MG II. A defesa afirma que a sociedade detinha 49,5%, e não 30,5%, do imóvel de Contagem, portanto essa nova estimativa afastaria o superfaturamento de aproximadamente R$ 56 milhões.

Já Banco Master, Daniel Vorcaro e Viking negam a ocorrência de fraude nas negociações. A defesa sustenta que as operações ocorreram a preço de mercado e argumenta que não há comprovação de que os acusados estejam envolvidos com os laudos avaliados.