FGTS na compra do imóvel: quando e como usar na entrada, nas parcelas e na amortização
Conheça as regras, as modalidades e saiba como transformar o saldo do seu Fundo de Garantia na chave do seu apartamento, reduzindo o valor da entrada ou o tempo de financiamento
O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) pode ser utilizado na compra de um imóvel residencial em três modalidades principais: no pagamento inicial para compor ou quitar o valor da entrada; na amortização para reduzir o saldo devedor ou o prazo do financiamento; e no abatimento de até 80% do valor das prestações mensais.
A liberação do recurso ocorre diretamente pela instituição financeira no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), permitindo que o trabalhador transforme o saldo acumulado em patrimônio.
O que é o FGTS e quem pode utilizar?
O Fundo de Garantia é um direito trabalhista mantido por depósitos mensais obrigatórios feitos pelo empregador na Caixa Econômica Federal. O valor depositado é equivalente a 8% do salário do funcionário sob o regime CLT e a 2% no caso de menor aprendiz. Esse saldo pode ser sacado para a aquisição da casa própria, desde que o imóvel se enquadre nas regras do SFH.
O recurso atende a trabalhadores com saldo em contas ativas ou inativas e pode ser aplicado na entrada, na amortização ou na quitação total da dívida. Para isso, o imóvel deve ser residencial, urbano e avaliado em até R$ 1,5 milhão, com juros limitados a 12% ao ano no SFH.
Para checar o saldo disponível, o trabalhador pode consultar o extrato do PIS/PASEP (NIS) pelo aplicativo ou site oficial do FGTS, ou comparecer a uma agência da Caixa portando um documento de identidade. Quem deseja testar o enquadramento de forma rápida pode realizar o quiz interativo no portal da MRV para entender se cumpre todos os requisitos antes de dar entrada no financiamento.
Posso usar mais de um FGTS na compra de um imóvel?
Sim. Dois ou mais compradores podem somar os saldos de suas contas do FGTS para adquirir o mesmo imóvel residencial, pronto ou na planta, independentemente de haver grau de parentesco entre eles.
A exigência do Conselho Curador do FGTS e do Manual de Moradia Própria é que o apartamento se destine à residência de todos os adquirentes que utilizarem o fundo. Cada participante deve declarar a destinação do recurso em seu Imposto de Renda e comprovar o cumprimento da regra individual de não possuir outro imóvel no município onde reside ou trabalha.
Como usar o FGTS na compra de um imóvel?
- Pagamento da entrada
É possível negociar a utilização do FGTS para quitar o valor de entrada direto com a construtora no momento da assinatura. Nesses casos, firma-se um contrato particular mediante a apresentação do extrato atualizado do Fundo de Garantia. Como a construtora só recebe o repasse do FGTS após a entrega das chaves, é comum a solicitação de garantias complementares (como notas promissórias) e a exigência de que o saldo do fundo cubra ao menos 50% do valor total da entrada (o que pode representar entre 10% e 15% do valor total do imóvel). - Abatimento de parcelas ou redução da prestação mensal
O trabalhador pode usar o saldo para abater até 80% do valor de até 12 prestações mensais consecutivas que estejam em atraso no financiamento. A mesma lógica pode ser adotada para diminuir a parcela mensal regular, mantendo o prazo do contrato e aliviando o orçamento doméstico. - Amortização do saldo devedor
O saldo pode ser aplicado a cada dois anos para amortizar o saldo devedor principal. Essa aplicação abate o montante total devido e reduz a incidência de juros, permitindo que o comprador escolha entre encurtar os anos de financiamento ou diminuir o valor da prestação. - Quitação total da dívida
O fundo pode ser usado para liquidar integralmente o saldo devedor do financiamento assinado pelo SFH ou pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI). A opção é permitida desde junho de 2021 para imóveis cujo valor de avaliação esteja dentro do limite do SFH, conforme as resoluções do Conselho Monetário Nacional.
Critérios para a liberação do recurso
Para que a Caixa Econômica Federal e o Conselho Curador do FGTS autorizem o saque e o uso dos valores no contrato de financiamento, o apartamento e a operação devem cumprir as seguintes exigências:
- Valor de avaliação: o imóvel deve ser avaliado em até R$ 1,5 milhão (limite válido para todos os estados brasileiros).
- Finalidade e destinação: imóvel residencial urbano destinado exclusivamente à moradia do titular da conta.
- Condições físicas e jurídicas: o imóvel deve apresentar plenas condições de habitabilidade na avaliação final, ausência de vícios construtivos e registro regular no Cartório de Registro de Imóveis (CRI), sem gravames que impeçam a comercialização.
- Intervalo de uso do imóvel: o apartamento não pode ter sido objeto de utilização de FGTS em uma aquisição anterior há menos de 3 anos (contados a partir da data do efetivo registro na matrícula).
Como usar seu FGTS no financiamento de um apartamento MRV?
Ao escolher um apartamento da MRV, o comprador conta com suporte especializado para integrar o saldo do FGTS à estrutura de pagamento do imóvel. A construtora permite utilizar o recurso para cobrir o valor de entrada e, caso o saldo não seja suficiente para quitar 100% do sinal exigido pelo banco, viabiliza o parcelamento do valor remanescente em até 60 vezes.
Além disso, a equipe de atendimento auxilia no processo de soma de saldos entre familiares ou parceiros e conduz o trâmite junto à Caixa Econômica Federal. Isso garante que o recurso seja revertido em abatimento direto das parcelas ou em amortização contínua durante e após a entrega do imóvel.