O bairro mais caro do mundo fica em Mônaco, com imóveis de até R$ 2,85 bilhões

Durante o Grande Prêmio de Fórmula 1 de junho, enquanto milhares de fãs circulavam pelo circuito de Mônaco, poucos percebiam que caminhavam sobre um dos empreendimentos imobiliários mais exclusivos do planeta. O Mareterra, bairro de 6,1 hectares construído diretamente sobre o Mediterrâneo, registrou a venda residencial mais cara da história: US$ 550 milhões, cerca de R$ 2,85 bilhões, por um apartamento.

O projeto levou 11 anos para ser construído, custou US$ 2,3 bilhões (aproximadamente R$ 11,9 bilhões) e teve todas as 130 residências vendidas antes mesmo da conclusão, em dezembro de 2024. Menos de dois anos depois, alguns apartamentos já retornaram ao mercado por preços até 33% superiores aos valores originais. O fenômeno ajuda a explicar por que Mônaco concentra a maior proporção de bilionários por habitante do mundo: um para cada 1.340 residentes.

A venda que quebrou recordes mundiais

Em abril de 2025, a Bloomberg revelou que o bilionário ucraniano Rinat Akhmetov havia comprado, em 2021, um apartamento de 21 cômodos distribuídos por cinco andares no topo do Le Renzo. O negócio, avaliado em US$ 550 milhões (aproximadamente R$ 2,85 bilhões), estabeleceu o recorde de imóvel residencial mais caro já vendido.

O recorde anterior pertencia ao ex-bilionário Pan Sutong, que desembolsou US$ 319 milhões (aproximadamente R$ 1,65 bilhão) por uma residência em Hong Kong, em 2017. O valor também supera em mais do que o dobro os US$ 240 milhões (aproximadamente R$ 1,24 bilhão) pagos pelo bilionário Ken Griffin por uma cobertura em Manhattan, em 2019.

Akhmetov pagou cerca de US$ 219 mil por metro quadrado. O preço é quase o dobro dos US$ 112 mil por metro quadrado pagos por Griffin e mais de três vezes o valor médio dos imóveis em Mônaco, de US$ 66,7 mil por metro quadrado. Esse último valor já representa quase o dobro do praticado em Hong Kong, segunda cidade mais cara do mundo.

Arquitetura inovadora sobre o Mediterrâneo

O Le Renzo, torre residencial de 17 andares que abriga o apartamento recordista, foi projetado pelo arquiteto italiano Renzo Piano, vencedor do Prêmio Pritzker. A concepção se assemelha a uma embarcação fragmentada emergindo de um estaleiro.

Das varandas do edifício, os moradores observam superiates atracados na costa mediterrânea por meio de janelas do chão ao teto. Bernard D'Alessandri, secretário-geral do Monaco Yacht Club, afirmou que há pelo menos US$ 1 bilhão (cerca de R$ 5,18 bilhões) em iates na baía e outros US$ 1 bilhão no porto.

Entre os vizinhos de Akhmetov no Mareterra estão o bilionário britânico do setor químico James Ratcliffe e os pilotos rivais da Fórmula 1 Max Verstappen e Charles Leclerc, que moram em lados opostos do Le Renzo.

Mercado de revenda tem preços estratosféricos

Algumas residências originais já retornaram ao mercado por valores muito superiores aos iniciais. Devido ao sigilo em torno do projeto, não há dados consolidados sobre o número de revendas, mas corretores locais confirmam que alguns apartamentos estão sendo oferecidos por aproximadamente US$ 138 mil por metro quadrado.

O valor representa um prêmio de 33% em relação ao que alguns compradores originais pagaram. Os aluguéis mensais chegam a mais de US$ 130 mil (aproximadamente R$ 673 mil). Um apartamento de 525 metros quadrados no Le Renzo está à venda por US$ 73 milhões (aproximadamente R$ 378,1 milhões), equivalente a cerca de US$ 139 mil por metro quadrado.

O preço é o dobro do praticado até mesmo nas áreas mais sofisticadas de Dubai. Segundo Silvio Piras, sócio-gerente da imobiliária Piras Real Estate, houve uma onda de clientes vindos de Dubai. “As pessoas querem imóveis novos, grandes e modernos”, afirmou.

Vilas à beira-mar podem superar R$ 1,8 bilhão

As vilas do Mareterra estabelecem novos patamares de preços. Uma propriedade anunciada por US$ 200 milhões (aproximadamente R$ 1,04 bilhão) possui seis quartos e 3,8 mil metros quadrados, além de sala de degustação de vinhos, piscinas interna e externa, spa, sauna, sala de massagem e cinema privativo.

Florian Valeri, fundador da imobiliária Barnes Valeri Agency, estima que as vilas sem vista para a água tenham preço inicial superior a 200 milhões de euros (US$ 230 milhões, cerca de R$ 1,19 bilhão). Para as sete vilas à beira-mar — as únicas residências construídas diretamente no litoral de Mônaco — os preços podem superar US$ 290 milhões (aproximadamente R$ 1,50 bilhão).

Outro corretor prevê que essas propriedades serão vendidas por cerca de US$ 350 milhões (aproximadamente R$ 1,81 bilhão). Alguns compradores de grande poder aquisitivo aguardam especificamente pela oportunidade de adquirir uma dessas vilas à beira-mar, independentemente do valor.

A corretora imobiliária Sufia Kiekbaeva, da Magrey & Sons Monaco, relata ter um cliente que continua perguntando sobre as vilas de frente para o mar. Até o momento, apenas duas na segunda fileira estão disponíveis. Kiekbaeva tem conhecimento de pelo menos duas vilas e sete apartamentos atualmente à venda no bairro.

Processo de seleção dos compradores

O projeto foi idealizado pelo príncipe Albert II, chefe de Estado de Mônaco, e por Patrice Pastor, bilionário local do setor imobiliário e maior investidor do Mareterra. Desde o início, a proposta era criar um clube ultrasseletivo mesmo no mundo extremamente exclusivo de Mônaco.

Cada um dos compradores originais foi pessoalmente entrevistado e aprovado por Pastor e Guy Thomas Levy-Soussan, diretor-gerente do projeto. Os potenciais compradores não podiam delegar essas conversas a seus assistentes.

Levy-Soussan explicou à revista Robb Report, em 2023, que a equipe se recusava a conversar com intermediários. “Se você não pode passar uma hora conosco apresentando o projeto, não temos interesse em que você more neste edifício”, afirmou.

Por que Mônaco concentra tantos bilionários

Mônaco abriga atualmente pelo menos 29 bilionários, com uma fortuna conjunta de US$ 167 bilhões (aproximadamente R$ 865,1 bilhões). Outros cinco integrantes do grupo de bilionários são investidores no Mareterra ou possuem uma segunda residência no principado.

Menor em tamanho e população do que Hoboken, em Nova Jersey, o principado registra cerca de 0,07% de bilionários entre seus 38.857 habitantes. A proporção de um bilionário para cada 1.340 habitantes faz de Mônaco o local com a maior concentração de bilionários per capita do mundo.

A proporção supera a de seus concorrentes mais próximos, a estação de esqui suíça de Gstaad e as Ilhas Cayman, no Caribe. No último ano, Guillaume Pousaz, fundador da Checkout.com, e os bilionários britânicos do setor imobiliário Richard e Ian Livingstone se mudaram para a pequena cidade-Estado.

Sistema tributário atrai a elite global

Um dos principais motivos pelos quais o principado há tanto tempo é um polo para ricos e famosos é o fato de ser conhecido como paraíso fiscal. Os residentes não pagam impostos sobre renda, herança, propriedade ou ganhos de capital, a menos que sejam cidadãos franceses.

Para se tornar residente, os recém-chegados precisam alugar ou comprar um imóvel — ou administrar uma empresa que possua propriedades imobiliárias locais — e depositar 500 mil euros (cerca de US$ 580 mil, aproximadamente R$ 3 milhões) em uma conta bancária local.

Mônaco também é um dos países mais seguros do mundo, com um policial para cada 70 habitantes. Ludmilla Raconnat Le Goff, delegada do governo de Mônaco para atração de investimentos, afirma que o Mareterra surgiu em um momento favorável. “Investidores internacionais buscam estabilidade, segurança e valor no longo prazo”, explica.

Ela acrescenta que Mônaco não é apenas um lugar para as pessoas irem e viverem sua melhor vida no cassino. “Também é para quem quer ter uma vida tranquila e discreta em um lugar seguro.”

Segurança e estabilidade em tempos geopolíticos incertos

O local é tão seguro que até mesmo bilionários usam o transporte público. Russell Crump, corretor de iates, lembra de ter pegado o ônibus e visto Sir Philip Green, referindo-se ao bilionário britânico do varejo, cuja mulher e filhos vivem em Mônaco.

O bairro reforçou a atratividade de Mônaco para a parcela mais rica da população mundial, especialmente agora que um de seus principais concorrentes, Dubai, foi envolvido no conflito com o Irã. Marilyn Schellino, diretora de vendas da imobiliária Miells Christie's, faz um contraste entre os dois destinos.

“Você não paga impostos [em Dubai] e é fácil conseguir residência, e pode abrir uma conta bancária em três horas, enquanto aqui talvez leve um mês”, afirma. “Mas aqui existe estabilidade. Nunca teremos o Irã do outro lado do mar.”

A construção sobre o Mediterrâneo

Filho de Grace Kelly e do príncipe Rainier III, o príncipe Albert II elaborou planos para expandir Mônaco pouco depois de se tornar chefe de Estado soberano do principado, em 2005. Seu pai havia liderado a última expansão desse tipo na década de 1970, quando encomendou a construção do bairro de Fontvieille sobre uma área conquistada ao mar.

Ao contrário do pai, a visão do príncipe Albert era construir o novo distrito de maneira ambientalmente sustentável, sobre o Mediterrâneo. Ele teve de abandonar a ideia em 2009, após a crise financeira global e diante da resistência relacionada às questões ambientais.

O príncipe retomou o projeto em 2013, escolhendo o nome Mareterra — uma combinação das palavras em latim para mar e terra — para simbolizar a união dos dois elementos. O plano ampliaria em 3% o território do pequeno principado, levando-o a cerca de 2,1 km², com o acréscimo de aproximadamente 6,1 hectares.

Modelo de financiamento privado

O projeto seria extremamente caro. Foi então que entraram os investidores privados, que arcariam com os custos da obra e, ao mesmo tempo, gerariam receitas tributárias significativas para o governo. Em 2015, o governo assinou um contrato de concessão com a SAM L'Anse du Portier, uma empresa imobiliária recém-criada.

A construção seria realizada por meio de investimento privado e das obras públicas da Bouygues, gigante francesa de engenharia controlada pelos irmãos bilionários Martin e Olivier Bouygues. Os Bouygues detinham 10% da empresa, enquanto os 90% restantes pertenciam à SCA Anse du Portier, veículo de investimento financiado por investidores privados.

Pelos termos do acordo, o projeto seria totalmente financiado pelos investidores, que também ficariam com todos os lucros, exceto os impostos sobre as vendas dos imóveis e um pagamento único de US$ 460 milhões (aproximadamente R$ 2,38 bilhões) ao Estado. Ao contrário de muitos outros empreendimentos imobiliários, todas as casas e apartamentos do Mareterra poderiam ser vendidos no mercado aberto.

Principais investidores do projeto

Um pequeno grupo de famílias locais e investidores internacionais abastados forneceu o capital. O maior deles foi Patrice Pastor, herdeiro da dinastia imobiliária local Pastor, cujas raízes remontam a 1880, quando seu bisavô Jean-Baptiste se mudou do norte da Itália para Mônaco.

Jean-Baptiste construiu uma bem-sucedida empresa de construção, conhecida por erguer muitos dos edifícios altos de Mônaco, além do distrito litorâneo de Larvotto. A família ampliada, dividida em vários ramos, teria participação em cerca de 15% de todo o estoque residencial de Mônaco.

Além de sua participação de 26% no Mareterra, Patrice possui dezenas de propriedades em Mônaco, Londres e na cidade de Carmel-by-the-Sea, na Califórnia, compondo uma fortuna estimada em US$ 5 bilhões (aproximadamente R$ 25,9 bilhões).

Outra família prestigiosa que investiu no projeto foi a Casiraghi, com participação de 10,5%. A família é presença constante em Mônaco desde a década de 1980, quando o empresário e socialite italiano Stefano Casiraghi se casou com a princesa Caroline, irmã mais velha do príncipe Albert.

Outros incorporadores imobiliários, incluindo o primo de Patrice Pastor, Jean-Baptiste, o falecido Gerard Brianti (morto em 2017) e a família Lopez de la Osa, além do magnata cazaque Bulat Utemuratov e dos irmãos bilionários suíços Giammaria e Mario Germano Giuliani, também detinham participações de 5% a 10%.

Etapas da construção

O primeiro passo para construir o Mareterra foi proteger e realocar espécies marinhas. Em 2017, trabalhadores começaram a dragar sedimentos contaminados do leito marinho. Depois, os incorporadores construíram 18 enormes blocos de concreto, conhecidos como caixões, em Marselha.

Cada um dos caixões tinha aproximadamente 26 metros de altura e pesava 11 mil toneladas. As estruturas foram então rebocadas pelo Mediterrâneo até Mônaco e instaladas sobre um aterro submerso, formando um quebra-mar de proteção ao redor dos cerca de 6,1 hectares de novas terras que seriam criados.

As obras dos edifícios residenciais, vilas, praças e jardins começaram em 2020 e foram concluídas em dezembro de 2024, cerca de seis meses antes do prazo previsto.

Satisfação dos compradores e retorno dos investidores

A maioria dos compradores está extremamente satisfeita. Eles gostaram tanto do empreendimento que não têm planos de vender ou buscam obter um lucro substancial diante da disparada dos preços e da demanda. Irene Luke, sócia-gerente da operação da imobiliária Savills em Mônaco, afirma que, se tivessem dobrado o tamanho do Mareterra, ainda assim ele teria sido vendido por completo.

Os investidores podem estar ainda mais satisfeitos. O empreendimento gerou mais de US$ 6,6 bilhões (aproximadamente R$ 34,2 bilhões) em vendas totais de imóveis, mais do que suficiente para cobrir os custos de construção, um título de dívida de US$ 1,2 bilhão (aproximadamente R$ 6,22 bilhões) e mais de US$ 1,8 bilhão (aproximadamente R$ 9,32 bilhões) em impostos e pagamentos de concessão ao governo de Mônaco.

De acordo com documentos financeiros apresentados em Luxemburgo por um dos investidores, a empresa responsável pelo desenvolvimento do Mareterra registrou lucro líquido de US$ 3 bilhões (aproximadamente R$ 15,5 bilhões) em 30 de junho de 2025 — seis meses após a entrega do projeto. O valor foi distribuído aos investidores como retorno.

Bulat Utemuratov, um dos investidores, declarou à Forbes: “Quando você entrega algo realmente diferenciado, o mercado responde de acordo. Além do resultado financeiro, há uma satisfação real em ter apoiado um empreendimento que se tornou um marco para Mônaco e para a região.”

Demanda crescente entre os ultra-ricos

Silvio Piras, da Piras Real Estate, afirma observar uma demanda maior pelo Mareterra entre clientes que integram a lista de bilionários da Forbes. Segundo ele, esse número provavelmente aumentará.

A combinação de segurança, estabilidade política, benefícios fiscais e um empreendimento imobiliário icônico reforça a posição de Mônaco como destino preferencial para a elite global. O Mareterra representa não apenas uma expansão territorial, mas também a consolidação do principado como símbolo de exclusividade e refúgio para grandes fortunas.

Com algumas unidades já em revenda e a demanda permanecendo alta, o bairro estabelece um novo padrão no mercado imobiliário de luxo mundial. Os preços recordes e a procura por vilas à beira-mar indicam que o Mareterra continuará sendo referência em valorização e exclusividade nos próximos anos.