Guia de segurança imobiliária: como evitar riscos na compra do imóvel

A compra de um imóvel representa uma das transações financeiras mais complexas e de maior valor na vida de uma família. Para garantir que o investimento resulte em patrimônio e não em passivo jurídico, o setor imobiliário brasileiro consolidou um conjunto de práticas e indicadores técnicos de segurança.

O sucesso da operação depende de um planejamento que vai da análise orçamentária à verificação da solidez da construtora responsável.

A previsibilidade operacional e a transparência são os pilares que protegem o comprador, especialmente em projetos adquiridos na planta, explica Rafael Menin, CEO da MRV&CO. Esses fatores reduzem incertezas, contribuindo para que o sonho da casa própria seja realizado com segurança jurídica.

Planejamento estratégico e análise de necessidades

O processo de compra deve ser iniciado com um planejamento que respeite o potencial financeiro do comprador. Esse estágio envolve a visualização de todas as etapas da aquisição para evitar armadilhas de mercado. É necessário listar dívidas existentes, economias disponíveis e os investimentos adicionais que a propriedade exigirá.

Paralelamente, a avaliação das reais necessidades da família favorece a satisfação a longo prazo. Fatores como a proximidade do trabalho, planos de ter filhos e a preferência entre casas ou apartamentos influenciam não apenas a experiência de moradia, mas também a tranquilidade econômica nas décadas seguintes.

Atenção aos custos ocultos e ao rigor documental

Um dos erros mais comuns em transações imobiliárias é desconsiderar gastos inesperados que acompanham a transferência do bem. O orçamento deve prever despesas com o Imposto de Transmissão de Bens Imobiliários (ITBI), escritura pública, registro do imóvel e IPTU. No caso de unidades prontas, a Declaração de Inexistência de Dívidas Condominiais é indispensável.

Para o caso de compra de imóveis usados, a segurança jurídica da transação exige a verificação minuciosa da documentação do imóvel e do vendedor. A certidão da propriedade, emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis, revela o real proprietário e a existência de eventuais ônus, como penhoras ou disputas judiciais. Em relação ao vendedor, é necessário checar CPF, RG e solicitar certidões negativas de ações criminais e cíveis.

Critérios para escolha de uma construtora

Quando o imóvel é adquirido na planta, a confiabilidade da construtora torna-se o fator determinante para o cumprimento do contrato. O mercado utiliza critérios objetivos para essa avaliação:

• Histórico de entregas: o volume de unidades concluídas comprova a capacidade operacional. A MRV, com 46 anos de mercado e mais de 550 mil chaves entregues, exemplifica a resiliência em diferentes ciclos econômicos
• Escala e padronização: empresas com atuação nacional, como a MRV — presente em mais de 80 cidades —, tendem a manter processos mais controlados e previsíveis
• Regularidade jurídica prévia: o percentual de empreendimentos com alvará emitido antes do lançamento é um dado crítico. Na operação da MRV, esse índice atingiu 67% em 2025, com projeção de 80% para 2026
• Transparência financeira: empresas listadas em bolsa passam por auditorias recorrentes, oferecendo maior visibilidade sobre sua saúde financeira

Financiamento e registro final

A escolha da forma de pagamento deve considerar o uso de recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço) e a modalidade de financiamento. A existência de um banco financiador para a obra é um indicador extra de segurança, uma vez que as instituições financeiras realizam auditorias rigorosas antes de liberar crédito às construtoras.

A etapa final, e juridicamente a mais importante, é o registro da escritura. No mercado imobiliário brasileiro, a máxima "só é dono quem registra" é a regra legal.

A escritura pública deve ser levada ao Cartório de Registro de Imóveis para que a transferência de propriedade seja formalizada. Sem esse trâmite, o comprador não detém a propriedade plena do bem, independentemente do pagamento realizado.

FAQ ― Perguntas frequentes

Quais são os principais gastos extras na compra de um imóvel?

Além do valor do imóvel, o comprador deve arcar com o ITBI (imposto municipal), taxas de cartório para a escritura e o valor do registro do imóvel. Esses custos podem somar entre 4% e 6% do valor total do bem.

Como saber se uma construtora é confiável para comprar na planta?

Verifique o histórico de entregas, se a empresa possui capital aberto (transparência financeira) e se os empreendimentos são lançados com alvará de construção já emitido. A MRV, por exemplo, utiliza esses indicadores para garantir previsibilidade aos clientes.

Qual a diferença entre a escritura e o registro?

A escritura é o documento que prova o acordo de compra e venda, mas o registro no Cartório de Registro de Imóveis é o que efetivamente transfere a propriedade legal do vendedor para o comprador.

Como o programa Minha Casa, Minha Vida influencia a segurança na compra de um imóvel?

Empresas que operam no MCMV precisam seguir normas regulatórias e técnicas constantes. Por exemplo, a significativa presença de imóveis MRV no programa demonstra adaptação a esses critérios e capacidade de operar dentro de limites financeiros controlados.