Contrato com a construtora e contrato com o banco: quais são os dois documentos e o que cada um define

Quem compra um apartamento com financiamento imobiliário pode precisar assinar dois contratos distintos: o de compra e venda, relacionado à aquisição do imóvel, e o de financiamento, que formaliza o crédito concedido pelo banco. 

Embora estejam ligados à mesma compra, os documentos estabelecem obrigações diferentes e devem ser lidos separadamente.

O contrato de compra e venda define as condições negociadas com a vendedora ou incorporadora, como preço, características do imóvel e prazo de entrega. 

A MRV explica que a assinatura do contrato de compra e venda é uma das primeiras etapas da aquisição de um imóvel financiado. Depois dessa formalização, o comprador apresenta a documentação necessária para a contratação do crédito habitacional junto à instituição financeira.

A construtora, a maior da América Latina, também detalha, em seu site oficial, as etapas de assinatura dos documentos com a incorporadora e com o banco.

O contrato de financiamento estabelece as condições do empréstimo, incluindo juros, parcelas, atualização do saldo devedor e garantias oferecidas à instituição financeira.

A identificação das partes e a leitura das cláusulas ajudam a esclarecer a quem recorrer em caso de dúvida sobre a entrega do imóvel ou sobre a dívida com o banco.

O que cada contrato estabelece?

Contrato de compra e venda: as condições para adquirir o imóvel

O contrato de compra e venda formaliza o acordo entre o comprador e o vendedor, que pode ser a incorporadora ou outra pessoa jurídica responsável pela comercialização. 

Em imóveis adquiridos na planta, o documento estabelece as condições da aquisição e as obrigações relacionadas à construção e à entrega, conforme o que foi contratado.

Entre os principais pontos estão:

• Preço e pagamento: valor total do imóvel, entrada, parcelas, vencimentos e índices de correção previstos.
• Características da unidade: identificação do apartamento, áreas e especificações previstas nos documentos da compra.
• Prazo de entrega: data prevista para conclusão e entrega, além de eventual prazo de tolerância expressamente estabelecido.
• Obrigações das partes: compromissos do vendedor e do comprador, incluindo as condições para entrega e pagamento.
• Rescisão e penalidades: regras para o encerramento do contrato e possíveis consequências financeiras.

A Lei nº 4.591/1964 determina que contratos de compra e venda de unidades de incorporações imobiliárias sejam iniciados por um quadro-resumo com informações como preço total, entrada, corretagem, forma de pagamento e índices de correção.

Esse documento deve ser lido junto com as demais cláusulas e anexos. Se houver divergência entre o que foi informado durante a venda e o que consta no contrato, o comprador deve pedir esclarecimentos antes de assinar.

Contrato de financiamento: as regras do crédito bancário

O contrato de financiamento é firmado entre o comprador e a instituição financeira que concede o crédito. Dependendo da estrutura da operação, o vendedor ou a incorporadora também pode participar do instrumento.

Esse documento define as condições para o pagamento do valor financiado e a relação de crédito entre o comprador e o banco. Entre os pontos que precisam ser conferidos estão:

• Valor financiado: quantia emprestada pela instituição financeira para a compra.
• Taxa de juros e custo do crédito: juros contratados, Custo Efetivo Total (CET), tarifas e demais despesas aplicáveis.
• Parcelas e prazo: valor e vencimento das prestações, duração do financiamento e sistema de amortização.
• Atualização do saldo devedor: índice de correção, quando previsto, e regras para atualizar a dívida.
• Garantia do imóvel: modalidade de garantia contratada, como a alienação fiduciária.
• Consequências do atraso: encargos por inadimplência e medidas previstas no contrato e na legislação.

O Banco Central determina que o instrumento de crédito contenha informações como as taxas de juros, os índices de atualização, as tarifas, as despesas e o CET, quando aplicável. A instituição também deve fornecer ao cliente uma cópia do contrato ou do documento que formaliza a dívida.

Em financiamentos com alienação fiduciária, o imóvel é dado como garantia da dívida. O comprador deve entender as consequências dessa cláusula, pois o não pagamento pode levar à execução da garantia conforme os procedimentos legais.

Quem assina cada documento e em que momento?

Os contratos têm participantes e momentos de formalização diferentes, embora a sequência varie conforme a modalidade de compra.

Documento	Quem assina	Quando costuma ser formalizado
Compra e venda	Comprador e vendedor ou incorporador identificado no documento	Quando as partes formalizam as condições da aquisição
Financiamento	Comprador e instituição financeira; outras partes podem participar conforme a operação	Após a análise e aprovação do crédito e o cumprimento das condições exigidas pelo banco

Em algumas operações, o instrumento de financiamento também formaliza a compra e venda e envolve o vendedor como parte interveniente. Por isso, não se deve presumir que toda aquisição terá necessariamente dois documentos completamente separados.

O importante é identificar quais obrigações estão previstas em cada instrumento e guardar as cópias assinadas. Quando o contrato de financiamento precisar ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis, o comprador também deve conferir as orientações da instituição financeira sobre esse procedimento.

E se os dois contratos apresentarem informações diferentes?

Os documentos tratam de obrigações relacionadas, mas não idênticas. Se houver divergência sobre o preço, o saldo a financiar, o prazo de entrega ou as condições de pagamento, o comprador deve solicitar esclarecimentos à parte responsável e pedir que eventuais erros sejam corrigidos formalmente.

Por exemplo, o contrato de compra e venda pode estabelecer o preço do imóvel e a forma de pagamento, enquanto o contrato bancário define o valor do crédito concedido e as condições para quitá-lo. Se o valor financiado não corresponder ao previsto na negociação, é importante entender a diferença antes de prosseguir.

O mesmo vale para os prazos: a data de entrega do imóvel deve ser verificada no contrato de compra e venda, enquanto o prazo de pagamento da dívida é estabelecido no contrato de financiamento. Um não substitui o outro.

O que conferir antes de assinar?

Antes de formalizar a compra e o financiamento, confira os seguintes pontos:

• A identificação do comprador e das empresas envolvidas está correta?
• O preço total e as condições de pagamento correspondem à proposta?
• O contrato de compra e venda informa as características do imóvel e o prazo de entrega?
• Os índices de correção e as penalidades estão descritos de forma clara?
• O contrato bancário informa o valor financiado, a taxa de juros, o CET e o prazo?
• A garantia do financiamento e as consequências de eventual inadimplência estão claras?
• Você recebeu uma cópia de cada documento assinado?