Leilões de imóveis são oportunidade neste início de 2025, veja como funciona

O ano acabou de começar e já existem diversas opções de imóveis sendo leiloados por todo o país. Apenas no leilão da Caixa Econômica Federal, são 595 oportunidades, com descontos até 61%. Os valores variam entre R$ 51 mil a R$ 2,4 milhões. Já para aqueles que desejam comprar um ponto comercial, o Santander apresenta 14 imóveis, com preços a partir de R$ 112 mil.

Os leilões costumam ser ótimas opções para quem deseja adquirir um imóvel próprio, pagando um valor bem abaixo do mercado. Mas como funciona esse mundo? O advogado especialista em Direito Imobiliário, João Paulo Gonçalves, explica como aproveitar as oportunidades sem cair em ciladas.

Quais os principais cuidados:

Segundo o advogado, estes são os principais pontos a serem observados antes de fazer um lance em um imóvel.

• Consulte a matrícula do imóvel: Verifique se há pendências, como penhoras ou hipotecas.
• Analise o edital do leilão: Leia atentamente todas as condições, como formas de pagamento e responsabilidades do arrematante.
• Visite o imóvel: Quando possível, verifique o estado físico do bem.
• Levante os débitos do imóvel: Certifique-se sobre dívidas de IPTU, condomínio ou outras taxas que possam ser transferidas ao comprador.
• Avalie o risco jurídico: Procure orientação de um advogado para analisar possíveis disputas judiciais.

Quais os riscos desse tipo de compra?

Gonçalves alerta que antes de fechar o negócio, é preciso estar atento a possíveis riscos:

• Débitos ocultos: O arrematante pode herdar dívidas do imóvel, como taxas condominiais ou impostos não especificados.
• Imóvel ocupado: A desocupação pode exigir um processo judicial, que pode ser demorado e oneroso.
• Processos judiciais pendentes: Algumas arrematações podem ser questionadas na Justiça, causando incertezas sobre a propriedade.
• Problemas estruturais: O imóvel pode apresentar problemas não visíveis que aumentam os custos.

Um dos maiores medos de quem compra um imóvel em um leilão é se deparar com a casa ocupada. Nesses casos, o advgoado explica que retirar o antigo proprietário do local pode sim ser uma grande dor de cabeça.

"Se o imóvel estiver ocupado, o arrematante precisará ingressar com uma ação de imissão de posse para desocupar o bem. Esse processo pode ser longo e, em alguns casos, o ocupante pode questionar a validade do leilão, atrasando ainda mais a posse do imóvel. Por isso, é importante verificar a situação de ocupação antes do leilão", disse.

Como um imóvel acaba indo parar em um leilão?

Gonçalves esclarece que os imóveis que vemos nos leilões de bancos e empresas especializadas no negócio, normalmente, são frutos de dívidas atreladas a eles. Como, por exemplo, quando o proprietário não paga o financiamento do bom ao banco.

"Quando isso ocorre, o banco executa a garantia hipotecária ou alienação fiduciária, prevista no contrato, para recuperar o valor devido. Esse processo normalmente envolve a consolidação da propriedade em nome do banco e, posteriormente, o leilão público", afirma o especialista.

Mas como o proprietário pode evitar que isso aconteça? O advogado explica que há algumas maneiras, como buscar renegociar a dívida com o banco, ou propor um acordo de pagamento que seja viável; transferir o bem a terceiros para quitar a dívida; priorizar o pagamento das parcelas do financiamento e evitar atrasos.

Caso o imóvel acabe sendo leiloado, ele pode ser vendido pelo próprio banco ou por empresas de leilão. "Os imóveis leiloados por bancos são, geralmente, aqueles em que o próprio banco é o responsável pela negociação. Nesses casos, os editais podem ser menos burocráticos e com condições de pagamento facilitadas", explica Gonçalves.

Já para imóveis leiloados por empresas especializadas envolvem a contratação de leiloeiros para conduzir o processo. "Esses leilões podem abranger imóveis de várias origens, incluindo execução fiscal e judicial, além de financiamentos inadimplentes. A escolha do formato depende da estratégia do banco ou da empresa responsável pela gestão dos bens", finaliza.