Quando a comunidade de condomínio pode proibir aluguel da sua casa ou apartamento

A decisão de alugar um apartamento para turistas pode esbarrar em uma barreira inesperada: a própria comunidade de proprietários. A Lei de Propriedade Horizontal estabelece que, sob condições específicas, o condomínio tem poder para aprovar, limitar ou até proibir esse tipo de atividade.

Essa regra protege o direito coletivo dos moradores de definir os usos permitidos no edifício. Mas para que a decisão seja válida, é preciso cumprir requisitos de votação e respeitar quem já alugava antes da proibição. Este guia explica quando e como a comunidade pode exercer esse poder, quais maiorias são necessárias e o que acontece com contratos anteriores.

O que a Lei de Propriedade Horizontal diz sobre aluguel turístico

O artigo 17.12 da Lei de Propriedade Horizontal concede à comunidade de proprietários a capacidade de tomar decisões sobre o uso das residências para finalidades turísticas. Essa norma exige um acordo expresso dos condôminos para aprovar, limitar, condicionar ou proibir as atividades contempladas no artigo 5, alínea e, da Lei de Arrendamentos Urbanos.

Esse dispositivo da LAU define quais operações ficam fora do regime geral de locação. Trata-se de cessões temporárias da totalidade de uma moradia mobiliada e equipada para uso imediato, comercializadas por canais de oferta turística, com finalidade lucrativa e submetidas à regulamentação específica do setor de turismo.

Para que um proprietário possa destinar seu imóvel a esse tipo de aluguel, precisa cumprir tanto as regras da legislação turística quanto as decisões adotadas pela comunidade de moradores. A norma impede que se utilizem outras denominações para fugir das regulamentações aplicáveis aos aluguéis de curta duração.

Qual maioria é necessária para aprovar ou proibir aluguéis turísticos

A aprovação, limitação, condicionamento ou proibição do exercício dessas atividades depende do voto favorável de três quintas partes do total dos proprietários. Esses votos precisam representar, simultaneamente, três quintas partes das cotas de participação do condomínio.

Essa dupla exigência garante que a decisão tenha respaldo tanto numérico quanto proporcional ao valor de cada unidade no empreendimento. Não basta a maioria simples dos presentes em uma assembleia: é preciso alcançar esse patamar qualificado de aprovação.

Sem atingir essa proporção de votos, a comunidade não pode impor restrições válidas ao uso das unidades para fins turísticos. O proprietário que desejar realizar a atividade deverá observar apenas a legislação turística aplicável.

A comunidade pode criar regras além de proibir ou permitir

A Lei de Propriedade Horizontal não limita a decisão do condomínio a um simples "sim" ou "não". Os moradores podem estabelecer limitações parciais ou condições específicas para o exercício da atividade turística nas unidades.

Essa flexibilidade permite criar regras intermediárias, como limitar o número de apartamentos destinados a esse fim, estabelecer horários de silêncio mais rígidos ou exigir cadastro prévio dos hóspedes. Cada comunidade pode desenhar o modelo que melhor se adapte às suas características.

Além disso, o mesmo artigo autoriza cobrar dos proprietários que desenvolvem essas atividades quotas especiais de gastos ou incrementar as taxas ordinárias de condomínio. Esse aumento, porém, não pode ultrapassar vinte por cento do valor regular.

O que acontece com quem já alugava antes da proibição

Uma regra fundamental protege os proprietários que já desenvolviam a atividade turística antes da aprovação de qualquer restrição: os acordos da comunidade não podem ter efeitos retroativos.

Isso significa que, se o condomínio aprovar uma proibição de aluguel turístico, a medida afetará apenas os novos contratos. Quem já alugava sua unidade nessas condições antes da decisão da assembleia pode continuar fazendo, desde que cumprisse então os requisitos da legislação turística.

A proteção vale exclusivamente para atividades que já estavam em curso de forma regular. Não protege quem alugava sem cumprir a norma setorial aplicável ou quem começar a alugar após a aprovação da restrição pela comunidade.

Por que a comunidade tem esse poder de decisão

O fundamento dessa prerrogativa está no equilíbrio entre o direito individual de propriedade e os interesses coletivos da convivência em condomínio. A atividade turística em unidades residenciais pode gerar impactos que afetam todos os moradores.

O fluxo constante de pessoas diferentes, o uso intensificado de áreas comuns e eventuais distúrbios noturnos são aspectos que justificam a participação da coletividade na decisão. A lei reconhece que esses efeitos transcendem a esfera individual do proprietário.

Por isso, estabelece um mecanismo democrático qualificado para que a comunidade possa regular o tema. A exigência de maioria elevada evita decisões precipitadas e garante que mudanças significativas no perfil do edifício tenham amplo consenso.