Estádio do Flamengo: Caixa pode contestar valor de leilão? Especialista detalha processo

A desapropriação do terreno do Gasômetro, anunciada pela Prefeitura do Rio de Janeiro, foi considerada como um passo fundamental para o Flamengo avançar no projeto de construção do estádio próprio. Agora, há uma série de etapas e trâmites burocráticos a serem cumpridos, e a Itatiaia ouviu o professor Felipe Fonte, da FGV Direito Rio, para entender melhor o cenário.

"Estamos em uma fase preliminar. A desapropriação é um instituto de direito administrativo, que serve o propósito de transferir a propriedade mobiliária ou imobiliária de um particular para o poder público por razões de interesse de lei. A Lei 3365 de 41 regulamenta as hipóteses em que a desapropriação é cabível e, entre elas, está para razões de reurbanização e construção de estádio. Portanto, claramente está dentro das hipóteses legais. A publicação do decreto desapropriatório no Diário Oficial dá início a esse processo de transferência", iniciou Felipe Fonte.

O professor Felipe Fonte explicou em qual posição fica a Caixa Econômica Federal a partir deste decreto, lembrando que a empresa poderá contestar o valor definido pelo munícipio do terreno.

"O município tem um órgão técnico que faz uma avaliação pericial. Já fez, neste caso, para saber quanto vale o imóvel. Então, chegará à Caixa e perguntará se aceita este valor como forma de pagamento. Se a Caixa disser que sim, acabou o processo desapropriatório, o imóvel será transferido e acabou por aí", afirmou Felipe Fonte, antes de abordar outra possibilidade.

"Se a resposta for não, o município terá que ajuizar uma ação judicial, que chamamos de ação de desapropriação. O objetivo, de modo bem sintético, é verificar se o preço oferecido pelo município é justo. Nesse processo, haverá uma perícia judicial, onde as partes poderão indicar os respectivos assistentes técnicos, será discutido e se chegará a um valor que será declarado por juiz em sentença. A transferência do bem imóvel só ocorrerá quando o município efetivamente pagar esse valor fixado em sentença", concluiu.

O terreno do Gasômetro foi definido como "local favorito" pela diretoria do Flamengo para o projeto do estádio próprio ainda em 2022. A facilidade de acesso é um ponto determinante para a decisão, que avaliou outros pontos na cidade do Rio de Janeiro, como Deodoro e Parque Olímpico, na Barra da Tijuca, ambos na Zona Oeste, mas essas opções não mostraram-se viáveis.

O Gasômetro faz parte da região do Projeto Porto Maravilha, área que tem recebido investimento para revitalização urbana há anos. O local é próximo à Rodoviária Novo Rio e ao recém-inaugurado Terminal Intermodal Gentileza, e às principais vias de entrada da cidade, como Linha Vermelha, Avenida Brasil e Ponte Rio-Niterói.

Troca de potencial construtivo?

Neste período, a direção do Flamengo fez diversos estudos para viabilizar a construção do estádio. Uma das alternativas proposta foi a troca de potencial construtivo da sede da Gávea.

O professor Felipe Fonte detalhou o que é a transferência de potencial construtivo, possibilidade que, a partir da desapropriação por parte da Prefeitura, perde sentido na operação.

"A troca de potencial construtivo é um instrumento urbanístico que o município tem, no qual pega uma área em que você tem a possibilidade de construir dois, três, quatro andares, segundo o plano diretor e as regras urbanísticas e você troca. Na Gávea, por exemplo, o Flamengo pode construir e pode fazer uma declaração de que não construirá mais, trocando esse potencial construtivo para uma área onde, inicialmente, não poderia ser construído", afirmou.

"Seria uma moeda de troca para a Caixa Econômica tentar viabilizar o negócio, a fim de abaixar o preço que a Caixa havia pedido. A ideia era dar o potencial construtivo da Gávea à Caixa, que passaria a ter mais andares para alocar em outro imóvel, o qual vai valorizar mais R$ 170 milhões, R$ 200 milhões. Seria uma parte do pagamento viabilizada por um instrumento de incentivo do município. Agora, a ideia de transferência de potencial construtivo não me parece fazer sentido no contexto atual. A Caixa está fora da jogada. Irá receber o que tiver a receber no âmbito de um processo judicial", finalizou.